В 2026 году Индивидуальный предприниматель, решивший сдать квартиру в аренду, может выбрать несколько налоговых режимов и соответствующих кодов ОКВЭД-2. Ниже ― подробная инструкция, как не ошибиться с кодом, избежать штрафов и оптимизировать налоги.
Зачем вообще нужен ОКВЭД при сдаче квартиры
ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности) ― это:
- способ сообщить ФНС, как именно вы зарабатываете деньги;
- основа для расчёта страховых взносов ФСС и фиксированных взносов;
- то, что проверяет Роспотребнадзор и контролирующие органы при жалобе жильцов.
Важно: ошибка в коде ОКВЭД чревата отказом в переходе на УСН, повышенным коэффициентом по взносам и блокировкой расчётного счёта.
Какой код ОКВЭД нужен именно при сдаче квартиры в аренду
Долгосрочная или посуточная аренда жилого помещения
Используется код: 68.20.1 «Сдача жилой недвижимости в аренду и во владение». Дополнительно можно указать:
- 68.20.11 ― аренда квартир;
- 68.20.12 ― аренда комнат в квартирах (если сдаёте по комнатам).
Аренда в гостиничном формате (по суткам, через Airbnb или Booking)
Если вы предоставляете постельное бельё, уборку и регистрируете гостей как гостиницу, подойдёт:
- 55.20 «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания»;
- дополнительный код 55.20.1 «Объекты размещения краткосрочного пребывания».
Нюанс: при использовании кода 55.20 вам потребуется обязательная лицензия на гостиничную деятельность и соблюдение санитарных норм.
Где указать ОКВЭД при регистрации ИП
- Заявление на регистрацию (форма Р21001): в разделе «Сведения о кодах ОКВЭД» вписываете один основной код и до 19 дополнительных.
- Если вы уже зарегистрированы ― подайте в налоговую заявление Р24001 на внесение изменений в ЕГРИП;
Какой налоговый режим выгоднее при сдаче квартиры в 2026 году
| Режим | Ставка | Код ОКВЭД | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|
| ПСН (Патент) | 6 % от потенциального дохода | 68.20.1 | Никакой отчётности, нет контроля за расходами | Лимит дохода 2,5 млн руб. в год (по Москве 5 млн) |
| УСН «Доходы» | 6 % от фактического дохода | 68.20.1 / 55.20 | Можно уменьшить на взносы ИП | Необходима онлайн-касса при сдаче посуточно |
| НПД (самозанятый) | 4 % у физлиц, 6 % у ИП-арендодателей | Не требуется | Можно не регистрировать ИП | Лимит 2,4 млн руб. в год, нельзя нанимать сотрудников |
Пошаговый алгоритм регистрации ИП под сдачу квартиры
- Выберите код ОКВЭД: 68.20.1 (для долгосрочной аренды) или 55.20 (посуточно).
- Заполните заявление Р21001: укажите код(-ы), систему налогообложения (ПСН, УСН или НПД).
- Оплатите госпошлину: 800 рублей в 2026 году.
- Подайте документы в ИФНС: лично, через МФЦ, Госуслуги или ТОРГ-12 (электронная подпись).
- Получите выписку ЕГРИП и откройте расчётный счёт.
- Установите кассу: если используете 55.20 и принимаете оплату картой от физлиц.
Частые ошибки при выборе ОКВЭД
- Ошибка 1: указать 68.10 («Покупка и продажа собственного недвижимого имущества») вместо 68.20.1. Это приведёт к блокировке счёта, потому что вы не продаёте, а сдаёте в аренду.
- Ошибка 2: игнорировать код 55.20 при посуточной сдаче. Налоговая может посчитать вашу «квартиру-гостиницу» нелегальной гостиницей и выписать штраф 30–50 тыс. руб.
- Ошибка 3: забыть указать дополнительные коды при расширении деятельности (например, уборка квартир 96.01).
Чек-лист перед сдачей квартиры в 2026 году
✅ Подтвердите право собственности (ЕГРН)
✅ Заключите договор аренды (или оферту для посуточной сдачи)
✅ Укажите правильный ОКВЭД в ЕГРИП
✅ Выберите налоговый режим (ПСН/УСН/НПД)
✅ Подключите онлайн-кассу или ФФД 1.2 (если нужно)
✅ Подайте уведомление в Роспотребнадзор (для посуточной сдачи)
✅ Сделайте ежемесячные платежи налога и взносов
Для ИП, планирующего сдавать квартиру в 2026 году, основной код ― 68.20.1. Для краткосрочной аренды (посуточно) добавьте 55.20. Правильный выбор ОКВЭД + подходящий налоговый режим позволят сократить налоги до 4–6 % и избежать проверок.
Обновлено: 19 апреля 2026 г.