Кто считается нерезидентом и почему это важно

Нерезидент РФ — это физическое лицо, которое провело менее 183 календарных дней в течение последних 12 месяцев на территории России. Для арендодателей этот статус влечёт:

• повышенную ставку НДФЛ 30 % (вместо 13 % для резидентов);
• обязанность самостоятельно подавать декларацию 3-НДФЛ;
• необходимость регистрации в ИФНС по местонахождению недвижимости.

Шаг за шагом: как легально сдать квартиру нерезиденту

Определить налоговый статус

Перед сдачей жилья подсчитайте количество дней пребывания в РФ за последний год. Если вы планируете выехать и вернуться, учтите границу 183 дней.

Получить ИНН (если отсутствует)

Иностранному гражданину или россиянину без ИНН нужно:

1. записаться в любое отделение ФНС или через сервис «Госуслуги»;
2. предъявить паспорт и миграционную карту;
3. получить справку о присвоении ИНН (обычно 5 рабочих дней).

Заключить договор аренды

Обязательные пункты договора:

• паспортные данные сторон;
• точный адрес, площадь и описание квартиры;
• срок аренды и порядок пролонгации;
• сумма арендной платы и способ оплаты;
• ответственность за коммунальные платежи.

Внимание: если аренда превышает 1 год, договор подлежит госрегистрации в Росреестре.

Зарегистрироваться в качестве арендодателя

После заключения договора в течение 30 календарных дней подайте в ИФНС:

• уведомление о постановке на учёт (форма 26.2-1);
• копию договора аренды;
• заявление о постановке на учёт по форме № УСН-1, если выбрана упрощёнка.

Уплатить налог 30 % и подать декларацию

Доходы от аренды облагаются по ставке 30 % для нерезидентов. Пример расчёта:

Арендная плата 60 000 ₽ × 12 мес. = 720 000 ₽.
НДФЛ 30 % = 720 000 × 0,30 = 216 000 ₽.

Сроки:

• декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года;
• уплата налога — до 15 июля следующего года.

Ошибки, которых стоит избегать

• Скрытие доходов. ФНС в 2025 году активно использует аналитику по банковским транзакциям и онлайн-объявлениям. Штраф — 20 % от неуплаченного налога, плюс пени.
• Отсутствие договора. При проверке налоговый агент самостоятельно определит доходы исходя из рыночной ставки.
• Использование личной карты для получения платежей. Лучше открыть отдельный расчётный счёт ИП или использовать сервис-эскроу.

Возможные льготы и способы оптимизации

Нерезиденты не могут применять имущественный вычет 1 млн ₽, но могут:

1. Зарегистрировать ИП и перейти на УСН «Доходы» (ставка 6 %). Однако для этого нужно получить вид на жительство или статус ВНЖ.
2. Вернуться в РФ на 183+ дней и стать резидентом — ставка НДФЛ снизится до 13 %.
3. Оформить патент на сдачу жилья (доступно только для граждан ЕАЭС).

Особенности сдачи квартиры посуточно

Если вы сдаёте квартиру на срок менее одного года, вы автоматически попадаете в категорию «краткосрочная аренда». Дополнительно:

• требуется регистрация хозяйствующего субъекта в ЕГРЮЛ/ЕГРИП (если доход > 2,4 млн ₽ в год);
• обязательная передача сведений о постояльцах в МВД через портал «Госуслуги» в течение 3 дней после заезда;
• возможное подключение к системе ФГИС «Меркурий» для маркировки гостиничных услуг (пилот в Москве и Сочи).

Что изменится в 2026 году

Правительство рассматривает два ключевых нововведения:

1. Унификация ставки НДФЛ до 15 % для всех физлиц независимо от статуса.
2. Автоматическое начисление налога по данным Росреестра и банков. Налоговая будет получать сведения о транзакциях с примечанием «аренда», а квитанции придут в личный кабинет налогоплательщика.

Полезные сервисы и контакты

• Личный кабинет налогоплательщика — lkfl.nalog.ru
• Реестр договоров аренды Москва, rent.mos.ru
• Горячая линия ФНС: ###-###-#### (для звонков из-за границы +7 -95 913-00-00)