Актуальность: по данным ФНС, около 80 % рынка аренды в Красноярском крае по-прежнему «в тени». С 2025 года налоговая усилила контроль, а штрафы за неуплату выросли до 20 % от неуплаченной суммы.

Когда вы обязаны платить налог?

Налог платится, если:

• вы регулярно получаете доход от сдачи квартиры, комнаты или дома (как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду);
• договор аренды заключён устно или письменно — неважно;
• арендатор — физическое лицо или компания;
• объект находится в Красноярске или Красноярском крае.

Исключение: если вы сдаёте жильё не чаще 1 раза в год и на срок до 90 дней (например, на время отпуска), можно оформить «самостоятельное уведомление» и не регистрироваться как ИП.

Какие формы налогообложения доступны красноярцам?

Патент (ПСН) — самый популярный у арендодателей

• Стоимость патента на 2026 год:
  • 1-комнатная квартира — от 9 000 до 12 000 ₽ в год;
  • 2-комнатная — от 14 000 до 17 000 ₽;
  • 3-комнатная и более — от 18 000 ₽.
  Точную сумму считает калькулятор ФНС, исходя из района (Центральный, Железнодорожный, Советский и т.д.) и кадастровой стоимости.
• Плюсы: никаких отчётов, фиксированный налог, можно купить на 1, 3, 6 или 12 месяцев.
• Минусы: если квартира простаивает, деньги не возвращаются.

Упрощёнка 6 % (УСН «Доходы»)

• Оформляете ИП (15 минут через Госуслуги).
• Сдаёте один отчёт в год + взносы за себя (49 500 ₽ в 2026 году).
• Удобно, если >3 квартир или доход >1 млн ₽ в год.

Налог на профессиональный доход (самозанятый)

• Доступен, если доход не превышает 2,4 млн ₽ в год.
• Ставка 4 % при сдаче физлицам, 6 % — юрлицам.
• Нюанс: с Красноярск включён в пилот НПД, но условия могут измениться, следите за официальным сайтом.

Пошаговая инструкция: как зарегистрироваться и начать платить

1. Определите режим. Сравните патент и УСН в калькуляторе.
2. Зарегистрируйтесь как ИП через Госуслуги или МФЦ (адрес в Красноярске: ул. Ленина, 52).
3. Купите патент в течение 10 дней после регистрации ИП в ИФНС №3 (ул. Карла Маркса, 95).
4. Откройте расчётный счёт в любом банке (Тинькофф, Сбер, Абсолют).
5. Разместите объявление на «Авито» или «ЦИАН», укажите ИНН и ОГРНИП — это повышает доверие арендаторов.
6. Ежеквартально (при УСН) или один раз (при патенте) оплачивайте налоги и взносы.

Как рассчитать налог на примере 2-комнатной квартиры в Железнодорожном районе

Календарь отчётности 2026

• 30 апреля, сдать декларацию УСН за 2025 год.
• 25 июля, уплатить УСН за I полугодие 2026.
• 15 июля 2026 — крайний срок оплаты патента, купленного до 30 июня.
• Каждый квартал до 25-го числа — аванс по УСН.

Что будет, если не платить?

1. Штраф 20 % от суммы налога (ст. 122 НК РФ).
2. Пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки.
3. Доначисление за 3 последних года при выявлении в ходе камеральной проверки.
4. Доп. налог на имущество для владельцев ≥3 квартир с суммарной кадастровой стоимостью >300 млн ₽ (проект Минфина).

Краткий чек-лист для арендодателя

• ☐ Сравнил патент и УСН в калькуляторе
• ☐ Зарегистрировал ИП / самозанятость
• ☐ Купил патент или подключил УСН
• ☐ Открыл расчётный счёт
• ☐ Подключил ОФД-онлайн-кассу (если сдаёте посуточно)
• ☐ Подписал договор аренды с ИНН арендодателя
• ☐ Поставил напоминание в календарь на 15 апреля и 15 июля

Пригодится в Красноярске

Адреса ИФНС:

• ИФНС №3 — ул. Карла Маркса, 95 (арендодатели-ИП);
• ИФНС №1 — ул. Маерчака, 12 (физлица).

МФЦ «Мои Документы»: пр. Мира, 115. Очереди онлайн через сайт мфц24.рф.

Сдача квартиры в Красноярске в 2026 году становится всё более прозрачной. Выбирайте патент для 1-2 объектов или УСН 6 % для портфеля из 3+ квартир — и спите спокойно, не опасаясь штрафов. Любые вопросы можно оперативно решить в местных ИФНС или через сервис «Госуслуги-Бизнес».