Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Сделки с недвижимостью в России уже много лет строятся на принципе «деньги в обмен на право собственности».
Чтобы устранить риски мошенничества и банкротства застройщиков, государство с 2019 года сделало счёт эскроу обязательным инструментом при покупке квартир в новостройках по договору долевого участия (ДДУ). Ниже разберёмся, что такое эскроу-счёт, как он работает, какие документы нужны и можно ли использовать его на вторичном рынке.
Что такое эскроу-счёт простыми словами
Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на котором блокируются деньги покупателя до момента выполнения застройщиком своих обязательств: ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры по акту приёма-передачи.
- Депонент (кто вносит деньги), покупатель / дольщик.
- Бенефициар (кто получит деньги после исполнения условий) — застройщик.
- Эскроу-агент — банк, уполномоченный Банком России и выбранный застройщиком.
Когда Росреестр регистрирует переход права собственности, банк автоматически списывает средства на счёт застройщика. До этого момента деньги фактически принадлежат покупателю и защищены от арестов и банкротства застройщика.
Как устроен эскроу-счёт в долевом строительстве
- До начала продаж застройщик выбирает банк из перечня ЦБ РФ и заключает с ним генеральное соглашение.
- Банк открывает единый номинальный счёт, на котором для каждого дольщика заводится индивидуальный лицевой счёт.
- Покупатель подписывает ДДУ, после чего в течение 10 дней вносит деньги на свой лицевой счёт.
- После регистрации перехода права банк перечисляет средства застройщику.
- Если дом не достроен или условия ДДУ не выполнены, деньги возвращаются дольщику.
Где можно открыть эскроу-счёт
Открыть счёт можно только в банке-эскроу-агенте, который указан в проектной декларации застройщика. Популярные уполномоченные банки:
- Банк ДОМ.РФ
- Сбербанк
- ВТБ
- Альфа-Банк
- Россельхозбанк
Каждый банк устанавливает собственные комиссии (0–2 % от суммы сделки) и списки документов.
Какие документы потребуются
| Документ | От кого |
|---|---|
| Паспорт РФ | Покупатель |
| Договор долевого участия (3 экз.) | Застройщик |
| Разрешение на строительство (копия) | Застройщик → Банк |
| Свидетельство о регистрации права (если ипотека) | Покупатель |
| Кредитный договор и поручение о переводе средств | Банк-кредитор (для ипотеки) |
Пошаговая инструкция: как купить квартиру в ипотеку с эскроу-счётом
- Выберите объект и застройщика, убедитесь, что он работает с эскроу-счетами.
- Подайте заявку на ипотеку в любом банке, заключите предварительный договор.
- Подпишите ДДУ и сразу же получите 3 экземпляра для регистрации и эскроу-агента.
- Заполните заявление на открытие эскроу-счёта в банке-агенте.
- Переведите первоначальный взнос со своего текущего счёта или внесите наличными.
- Банк-кредитор перечислит оставшуюся сумму ипотеки на ваш эскроу-счёт.
- После регистрации права собственности средства автоматически поступят застройщику.
Можно ли использовать эскроу без ипотеки
Да. Покупатель вносит 100 % суммы из собственных средств. Алгоритм тот же, но шагов меньше:
- Подписать ДДУ.
- Открыть эскроу-счёт.
- Внести деньги.
- Получить квартиру и подтверждение права собственности.
- Банк переведёт средства застройщику.
Возможно ли применение эскроу на вторичном рынке
Формально закон 214-ФЗ и ст. 860.5 ГК РФ позволяют использовать эскроу и при покупке «вторички», но:
- обе стороны (продавец и покупатель) должны добровольно согласиться;
- нужно найти банк, готовый выступить эскроу-агентом именно для вторичного жилья;
- дополнительно потребуется договор эскроу и акт Росреестра о переходе права.
На практике схема редко используется из-за длительности и комиссий, но растёт число банков, предлагающих такую опцию.
Кому принадлежат деньги на эскроу-счёте
До исполнения условий (ввод дома в эксплуатацию и передача квартиры) деньги:
- учитываются на балансе банка, но
- принадлежат покупателю и не входят в конкурсную массу при банкротстве застройщика;
- гарантированно возвращаются вкладчику, если сделка сорвана по вине застройщика.
Плюсы и минусы эскроу-счёта
| + Плюсы | – Минусы |
|---|---|
| 100 % защита денег покупателя | Невозможность «отменить» сделку простым отказом |
| Прозрачный контроль ЦБ и Росфинмониторинга | Ограничен выбор банков-агентов |
| Исключаются «обманутые дольщики» | Комиссия банка (0–2 %) |
| Возможность использовать материнский капитал, сертификаты | Дополнительные документы и сроки |
Коротко: главные факты в одном списке
- Эскроу-счёт обязателен для новостроек по ДДУ с 1 июля 2019 года.
- Открывать счёт нужно только в банке-агенте, указанном застройщиком.
- Деньги защищены от банкротства застройщика и арестов.
- Возможно использование как при ипотеке, так и при полной оплате собственными средствами.
- На вторичном рынке эскроу применяется добровольно и редко.