В 2026 году всё больше россиян строят дома «своими руками», привлекая для отдельных работ бригады или самозанятых специалистов․ При этом у собственников возникают сразу два вопроса:

1. можно ли самому стать самозанятым, чтобы легально строить для других;
2. как получить налоговый вычет за собственное строительство, если часть работ выполняли самозанятые․

В этой статье мы собрали ответы на оба вопроса: кто может работать по режиму налога на профессиональный доход (НПД), какие расходы «засчитываются» в вычет и на что обращать внимание, чтобы не потерять деньги․

Когда самозанятый может участвовать в строительстве дома

Кому разрешено быть самозанятым

Статус самозанятого доступен:

• физлицам без ИП или одновременно с ИП (но по разным видам деятельности);
• имеющим доход не более 2,4 млн рублей в год;
• не нанимающим работников по трудовым договорам;
• не являющимся посредниками при перепродаже товаров․

ВАЖНО: сдавать нежилое помещение в аренду или перепродавать чужие стройматериалы по НПД нельзя․ За это придётся либо оформить ИП, либо платить НДФЛ как обычное физлицо․

Какие строительные услуги допустимы

Перечень разрешённых работ по НПД:

• каменные, плотничные, кровельные, отделочные работы;
• монтаж окон, дверей, инженерных систем;
• проектирование и авторский надзор за частным домом;
• снос ветхих построек, вывоз строительного мусора;
• изготовление и установка лестниц, заборов, кухонной мебели под заказ․

Самозанятый выписывает чек в приложении «Мой налог» сразу после получения оплаты․ Ставка:

• 4 %, если платит физлицо;
• 6 %, если платит юрлицо или ИП․

Что НЕ относится к «строительному» вычету

Инспекция вернёт 13 % только с тех расходов, которые напрямую связаны с возведением жилого дома․ Не принимаются:

• аренда техники;
• покупка инструментов;
• благоустройство участка (огород, забор, беседка);
• услуги риелтора;
• строительство бани, сарая, гаража и др․ вспомогательных объектов․

Как подтвердить расходы на самозанятых

Чтобы включить оплату самозанятого в вычет, сохраните:

1. договор подряда/оказания услуг;
2. чек из «Мой налог» (PDF или скриншот);
3. банковскую выписку или квитанцию;
4. при необходимости — акт выполненных работ․

Документы должны быть оформлены на имя собственника дома, а не на подрядчика или третьих лиц․

Размер и порядок получения вычета

• Максимальная сумма затрат — 2 млн руб․;
• Возвращается 13 %, но не более 260 000 руб․;
• Использовать можно один раз в жизни, остаток переносится на будущие сделки (ремонт, покупку квартиры и т․ д․)․

Пример расчёта

Вы потратили 1,5 млн руб․ на строительство․ Вернули 195 000 руб․ Осталось 500 000 руб․ «запаса» вычета, которые можно «съесть» при следующем ремонте или покупке жилья․

Когда подавать заявление

Подать 3-НДФЛ можно только после ввода дома в эксплуатации и регистрации в ЕГРН․ Сроки:

• не позднее трёх лет, следующих за годом окончания строительства;
• если дом оформили в 2025 г․, последний год для подачи документов — 2028 г․

Самозанятый, который сам строит себе дом: возможные ловушки

Если вы сами зарегистрировались как самозанятый и строите дом для себя, ИФНС может посчитать, что вы «работаете на себя» и не признаёт расходы․ Проблема обсуждается в Письме Минфина № 03-04-05/73352 от 2021 г․:

«…вознаграждение, выплачиваемое физическим лицом самому себе, не является расходом, уменьшающим налоговую базу по НДФЛ»․

Краткий чек-лист для собственника

1. Убедитесь, что участок и будущий дом оформлены на вас․
2. Ведите раздельный учёт: отдельные чеки и договоры для материалов, отдельные — для работ самозанятых․
3. Не платите наличными «в конверте»: только безнал или чек «Мой налог»․
4. После получения разрешения на ввод объекта соберите документы и подайте 3-НДФЛ через Госуслуги или личный кабинет ФНС․

Самозанятый может легально строить или отделывать дом для заказчика, а заказчик, в свою очередь, вправе включить выплаты самозанятым в налоговый вычет․ Главное — соблюдать два условия: работы должны быть разрешённого вида и оплата подтверждена корректными документами․ Если вы строите дом для себя и хотите получить вычет, привлекайте сторонних самозанятых или оформляйте договоры так, чтобы не оказаться «работодателем самому себе»․

Не откладывайте подготовку документов: чем раньше вы соберёте чеки и акты, тем быстрее вернёте 13 % и избежите споров с налоговой․