Актуально на 19 апреля 2026 г.
Краткая справка: почему в заголовке «2021»
В 2021 году в России был запущен эксперимент по специальному налоговому режиму «Налог на профессиональный доход» (НПД) для самозанятых граждан. Тогда он касался лишь тех‚ кто оказывал услуги или продавал товары собственного производства. Сдача нежилых помещений в аренду под этот режим не попадала — приходилось выбирать УСН‚ патент или «входить» в ИП.
Что изменилось к 19 апреля 2026 г.
Законопроект Госдумы от 8 сентября 2025 г.
- Депутаты предложили распространить НПД на сдачу в аренду нежилых помещений‚ если объект используется исключительно в коммерческих целях и не предназначен для личных‚ семейных нужд арендодателя.
- Инициатива вступила в силу 1 марта 2026 г. и распространяется на весь РФ‚ включая Москву‚ Санкт-Петербург и Севастополь.
- Доходы от такой аренды теперь признаются профессиональными доходами‚ если:
- помещение предоставляется физлицами (в т.ч. самозанятыми) без регистрации ИП;
- арендатор, юрлицо или ИП;
- договор заключается на срок не менее 11 месяцев.
Ставки НПД для аренды нежилых объектов
| Размер дохода в год | Ставка | Кто платит налог |
|---|---|---|
| до 2‚4 млн ₽ | 4 % (если арендатор, физлицо) или 6 % (если арендатор — юрлицо/ИП) | самозанятый |
| свыше 2‚4 млн ₽ | по общей системе (13 % НДФЛ + страх. взносы) | физлицо-арендодатель |
Что важно помнить
- Нельзя использовать объект в личных целях: если вы сдаёте под офис‚ склад или магазин — всё в порядке; если же часть помещения используете как личный гараж — режим применять нельзя.
- Обязательная регистрация в приложении «Мой налог». Без неё невозможно сформировать чек арендатору.
- Ежемесячный отчёт через приложение не позднее 12 числа следующего месяца.
- Возможен налоговый вычет 10 000 ₽ в виде «бонуса» для новых самозанятых (действует до конца 2026 г.).
Как стать самозанятым арендодателем нежилых помещений: пошаговая инструкция
Шаг 1. Скачайте или обновите приложение «Мой налог» (iOS/Android).
Шаг 2. Зарегистрируйтесь через Госуслуги. Укажите вид деятельности: «Сдача нежилой недвижимости в аренду».
Шаг 3. Подготовьте договор аренды (шаблон можно взять в приложении).
Шаг 4. Получите оплату от арендатора‚ сформируйте чек в «Моём налоге».
Шаг 5. Следите за лимитом дохода 2‚4 млн ₽ в год. При приближении к лимиту — подайте уведомление о переходе на УСН или ИП.
Пример расчёта налога
Алексей сдаёт 50 м² склада в аренду ООО «Логистика» за 50 000 ₽ в месяц. Годовой доход = 600 000 ₽.
- НПД: 600 000 × 6 % = 36 000 ₽.
- Вычет «бонус»: 10 000 ₽.
Частые вопросы самозанятых арендодателей
Могу ли я одновременно сдавать квартиру и склад?
Да‚ но квартира под НПД не попадает (это жилое помещение). Придётся разделить доходы и‚ возможно‚ применять разные режимы: НПД для склада и патент/УСН для квартиры.
Что будет‚ если превысить 2‚4 млн ₽?
С 1-го числа следующего месяца после превышения вы автоматически теряете статус самозанятого. До конода года остаток облагается по общей системе (13 % НДФЛ + страховые взносы).
С 1 марта 2026 г. самозанятые могут легально сдавать в аренду нежилые помещения по упрощённому налоговому режиму НПД. Это снижает нагрузку (4–6 % вместо 13 % НДФЛ + взносы) и упрощает отчётность. Главное — соблюдать лимит дохода‚ не использовать объект в личных целях и вовремя регистрировать сделки в «Моём налоге».
Обратите внимание: нормативно-правовые акты продолжают дорабатываться. Перед заключением договора уточните условия в своей ФНС или через консультанта.