Продажа квартиры, дома или другого объекта недвижимости — это не только радость от полученных средств, но и необходимость разобраться в налоговых обязательствах. В 2026 году правила расчёта налога при продаже недвижимости остались прежними: платить нужно только с прибыли, а не со всей суммы сделки. Ниже — подробное руководство, как определить, с какой именно суммы исчисляется налог и в каких случаях можно не платить вообще.
Как определить налоговую базу
Налоговая база — это разница между тем, за сколько вы продали объект, и тем, за сколько ранее купили (или получили иначе).
- Продажная цена — то, что указано в договоре купли-продажи.
- Затраты на приобретение — цена покупки, расходы на ипотечные проценты, ремонт, оформление документов, но при условии наличия чеков и договоров.
Пример:
Продали квартиру за 9 000 000 ₽, купили её 3 года назад за 7 500 000 ₽.
Налоговая база = 9 000 000 — 7 500 000 = 1 500 000 ₽.
Налог к уплате = 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽.
Когда не нужно платить налог вообще
2.1 Минимальный срок владения
Если вы владеете объектом дольше установленного минимального срока, налог платить не нужно независимо от суммы прибыли.
| Ситуация приобретения | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Купили до | 3 года |
| Купили после | 5 лет |
| Получили в дар/наследство от близкого родственника | 3 года |
| Приватизировали | 3 года |
| По договору пожизненного содержания | 3 года |
Если срок владения меньше — налог придётся рассчитывать.
2.2 Нулевая доходность при сравнении с кадастровой стоимостью
Иногда продажная цена умышленно занижается, чтобы снизить налог. ФНС сравнивает её с 70 % кадастровой стоимости. Если договорная цена ниже, налоговая будет считать именно 70 % кадастра.
Пример:
Кадастровая стоимость квартиры — 10 000 000 ₽.
70 % от неё — 7 000 000 ₽.
Продали за 6 000 000 ₽.
Налоговая примет 7 000 000 ₽ как базу, даже если вы купили дороже.
Как уменьшить налог
3.1 Имущественный вычет
Если нет чеков или затраты меньше 1 млн рублей, можно применить вычет 1 000 000 ₽. С 2026 года действует новое правило: вычет можно использовать не чаще одного раза в год и только по одному объекту.
Пример:
Продали квартиру за 4 500 000 ₽, документов о покупке нет.
Налоговая база = 4 500 000 — 1 000 000 = 3 500 000 ₽.
Налог = 3 500 000 × 13 % = 455 000 ₽.
3.2 Учет фактических расходов
Если документы сохранились, вычет 1 000 000 ₽ не применяется — вычитаются только фактические расходы (цена покупки + проценты + ремонт).
Порядок уплаты и сроки в 2026 году
- До 30 апреля 2027 г. подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год.
- До 15 июля 2027 г. оплатить рассчитанный налог.
Оплатить можно онлайн через сайт ФНС или в любом банке по квитанции.
Частые вопросы
- Можно ли не платить, если продал и сразу купил другую квартиру?
Нет, взаимозачёт не предусмотрен. Налог придётся заплатить, а затем воспользоваться вычетом на покупку нового жилья. - Как доказать ремонтные расходы?
Нужны договоры с подрядчиками, акты выполненных работ, чеки на материалы. - Что если квартира в долях?
Налог считается пропорционально доле каждого собственника.
Чек-лист перед сделкой
- Определите, когда приобретён объект и сколько лет владеете.
- Посчитайте налоговую базу: продажная цена минус покупная.
- Сравните цену с 70 % кадастровой стоимости.
- Соберите документы (ДКП, выписка ЕГРН, чеки, акты).
- Выберите способ уменьшения: вычет 1 млн или фактические расходы.
- Не забудьте подать 3-НДФЛ и оплатить налог в срок.
С какой суммы платят налог при продаже недвижимости?
С прибыли, а не с общей суммы сделки. Если срок владения меньше 3–5 лет, то налог рассчитывается от разницы между продажной ценой и покупной (или 1 млн рублей вычета). В 2026 году ставка НДФЛ остаётся 13 % для большинства физлиц. Грамотный расчёт и своевременное оформление позволят избежать штрафов и лишних переплат.