Важно! Ниже приведены правила, актуальные именно для 2022 налогового периода (доходы, полученные в 2022 г., декларируются до , налог уплачивается до ). В 2026 году действуют уже иные нормы, но если вы подводите итоги «старых» сделок, ориентируйтесь на эту статью.
Когда возникает обязанность платить НДФЛ
Налог платится только с дохода от продажи, а не с кадастровой или рыночной цены участка в целом. Поясняем главное:
- Если участок находился у вас в собственности меньше минимального срока, доход облагается по ставке 13 % (для резидентов).
- Если вы владели им дольше минимального срока, налог не платится вовсе.
Какой минимальный срок владения для участков в 2022 году
| Причина получения участка | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Куплен | 5 лет |
| Получен по наследству или в дар от близкого родственника | 3 года |
| Приватизирован | 3 года |
| Владел до | 3 года |
Из какой суммы считается налог
Налог исчисляется с налоговой базы, которую можно уменьшить одним из двух способов на выбор:
Имущественный вычет
Фиксированный вычет для земельных участков в 2022 году составляет 1 000 000 ₽.
Пример: продали участок за 2 300 000 ₽ → налоговая база = 2 300 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 1 300 000 ₽ → НДФЛ = 13 % × 1 300 000 ₽ = 169 000 ₽.
Расходы на приобретение
Можно вычесть документально подтверждённые расходы, связанные с покупкой и оформлением участка:
Пример: купили за 1 500 000 ₽, продали за 2 300 000 ₽ → налоговая база = 2 300 000 ₽ – 1 500 000 ₽ = 800 000 ₽ → НДФЛ = 13 % × 800 000 ₽ = 104 000 ₽.
Как определить доход от продажи
С 2022 года действует правило 70 % от кадастровой стоимости.
Формула:
Доход для налоговых целей = max{договорная цена; 0,7 × кадастровая стоимость}
Пример: договорная цена 2 000 000 ₽, кадастровая 3 500 000 ₽ → 0,7 × 3 500 000 ₽ = 2 450 000 ₽ → налоговый доход равен 2 450 000 ₽ (а не 2 000 000 ₽).
Если участок в наследстве: особенности
Если вы получили участок по наследству, то:
- Срок владения исчисляется с даты открытия наследства (день смерти наследодателя).
- Расходы на покупку отсутствуют, поэтому чаще выгоднее применять вычет 1 000 000 ₽.
Пошаговая инструкция для продавца из 2022 года
- Определите срок владения. Если ≥ 3/5 лет → налога нет.
- Сравните договорную цену и 70 % кадастровой → выберите большую.
- Примените вычет 1 000 000 ₽ или расходы.
- Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля 2023 года.
- Уплатите налог до 15 июля 2023 года.
Как быстро проверить, нужно ли платить налог
- Откройте выписку из ЕГРН → смотрите дату регистрации права.
- Умножьте кадастровую стоимость на 0,7 → сравните с договором.
- Отнимите 1 000 000 ₽ или расходы → остаток × 13 %.
Частые ошибки
- Ошибка: думают, что налог берётся со всей цены. На деле можно уменьшить базу.
- Ошибка: игнорируют правило 70 % и указывают заниженную цену в договоре. ФНС доначислит.
- Ошибка: забывают подать декларацию, если продажа была «ниже вычета» — подавать всё равно обязаны.
Налог с продажи земельного участка в 2022 году платится только при продаже раньше 3/5 лет. Сумма к уплате = 13 % × (доход – вычет 1 000 000 ₽ или расходы). Если вы сомневаетесь в сроках или размере вычета, сохраните все первичные документы и обратитесь к налоговому консультанту до подачи декларации.