Главный вопрос, который волнует продавца: «С какой суммы придётся заплатить НДФЛ?»
Короткий ответ: налог берётся только с дохода – разницы между ценой продажи и льготой (или расходами).
Детали, льготы, прогрессивные ставки 2025–2026 года и типовые расчёты – всё это разберём ниже.
Когда вообще появляется обязанность платить налог
Если квартира куплена после и вы продаёте её раньше, чем через 5 лет владения – налог, как правило, возникает.
Однако для единственного жилья льготный срок сокращён до 3 лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
- Исключения: наследство, дар от родственника, приватизация – минимальный срок 3 года независимо от количества квартир.
С какой суммы считают налог
Порядок расчёта дохода с 2025 года (прогрессивная шкала)
С действует прогрессивная шкала НДФЛ:
- 13 % – на доход до 2,4 млн ₽ включительно;
- 15 % – на доход от 2,4 млн ₽ до 5 млн ₽;
- 18 % – на доход от 5 млн ₽;
- 20 % – на доход сверх 25 млн ₽.
Формула налога
НДФЛ = (Цена продажи – Льгота) × Ставка
Льгота может быть двух видов:
- Имущественный вычет – 1 000 000 ₽ один раз за год (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
- Документальные расходы – сумма, за которую вы раньше купили + ипотечные проценты, ремонт, госпошлины и прочие расходы, подтверждённые документами.
Примеры расчёта
Пример 1. Используем вычет 1 000 000 ₽
Дано: продали квартиру за 4 500 000 ₽, владели 2 года, покупных чеков нет.
Доход: 4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 ₽.
Налог:
- 2 400 000 × 13 % = 312 000 ₽;
- 1 100 000 × 15 % = 165 000 ₽.
Пример 2. Уменьшаем на расходы
Дано: купили за 3 200 000 ₽, продали за 3 900 000 ₽.
Доход: 3 900 000 – 3 200 000 = 700 000 ₽.
Налог: 700 000 × 13 % = 91 000 ₽ (впадает в первую градацию).
Пример 3. «Нулевой» доход
Дано: купили за 5 млн ₽, продали через 2 года за 4,8 млн ₽.
Доход: отрицательный (-200 000 ₽) → налог 0 ₽, но декларацию 3-НДФЛ подать обязательно.
Суперважные нюансы 2025–2026
- Минимальная цена. Если в договоре указать цену < 70 % кадастровой, налоговый доход считают по 0,7 × кадастровой (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
- Квартирный взаимозачёт. Если в одном году продали и купили новое жильё, можно применить и вычет 1 млн ₽, и имущественный вычет покупателя. В результате налог к уплате может снизиться до нуля.
- Субсидии, маткапитал. Суммы материнского капитала, военной ипотеки и прочих субсидий не входят в налогооблагаемый доход, но и не учитываются как расходы покупателя.
- Региональные послабления. Некоторые регионы (например, Москва, Санкт-Петербург) могут уменьшать коэффициент 0,7 до 0,5 или вовсе отменять налог при продаже единственного жилья. Уточняйте местный закон!
Как подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или МФЦ;
- К заявлению приложите:
- Копию договора купли-продажи и ЕГРН;
- Платёжные документы покупки (если применяете расходы);
- Заявление на вычет или взаимозачёт.
- Налог должен быть уплачен до 15 июля.
Чек-лист: как минимизировать налог
- ✅ Подтвердите расходы: ДДУ, кредитный договор, чеки на ремонт;
- ✅ Проверьте право на льготный 3-летний срок (единственное жильё);
- ✅ В год продажи купите новое жильё – примените взаимозачёт;
- ✅ Продайте ближе к 5-летнему рубежу, если нет оснований на 3 года;
- ✅ Убедитесь, что цена в договоре ≥ 70 % кадастровой стоимости.