Краткий ответ: если вы продаёте квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет)‚ налог 13 % рассчитывается не со всей выручки‚ а с разницы между доходом от продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку (или с вычетом 1 млн ₽)․ Разберёмся по шагам․

Минимальный срок владения в 2026 году

• 3 года, если квартира:
• получена по наследству или в дар от близкого родственника;
• приватизирована;
• передана по договору ренты;
• единственное жильё на момент продажи․
• 5 лет — во всех остальных случаях (куплена‚ получена по договору долевого участия и т․д․)․

Что именно облагается налогом

Если срок владения меньше указанных 3 или 5 лет‚ вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13 % с прибыли (разницы между ценой продажи и ценой покупки)․ Прибыли может и не быть, тогда налога не будет․

Пример 1

Купили квартиру в 2024 г․ за 5 000 000 ₽‚ продаёте в 2026 г․ за 5 400 000 ₽․
Налог = (5 400 000 – 5 000 000) × 13 % = 52 000 ₽

Если расходы подтвердить нельзя или они меньше 1 млн ₽

Вместо расходов можно применить вычет в 1 000 000 ₽․ Он вычитается из дохода от продажи․

Пример 2

Квартиру подарили в 2024 г․‚ продаёте в 2026 г․ за 3 200 000 ₽․
Налог = (3 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 286 000 ₽

Как не платить налог вовсе

• Дождаться наступления минимального срока (3/5 лет)․
• Продать квартиру не дороже‚ чем купили — тогда прибыли нет‚ налог = 0 ₽․
• Применить двойной вычет (если одновременно покупаете новое жильё)․

Как уменьшить налог законно

1. Учесть все расходы: цена ДДУ‚ ипотечные проценты‚ ремонт‚ нотариус‚ регистрация․
2. Распределить доход между супругами (если долевая собственность)․
3. Оформить налоговый вычет при покупке (максимум 260 000 ₽) и зачесть его в счёт налога с продажи․

Актуальные ставки НДФЛ в 2026 году

Пошаговая инструкция: как правильно рассчитать и заплатить

1. Определите срок владения (с даты регистрации права до даты госрегистрации перехода права)․
2. Сравните дату продажи с минимальным сроком․
3. Соберите документы:
   • ДКП/ДДУ при покупке․
   • Акт приёма-передачи‚ платёжки‚ чеки на ремонт․
   • ДКП при продаже․
4. Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г․
5. Оплатите налог до 15 июля 2027 г․

Частые ошибки

• Указывать кадастровую вместо рыночной цены в договоре (ФНС может доначислить налог по кадастру × 0‚7)․
• Забывать подавать декларацию‚ даже если налог 0 ₽ (штраф 1 000 ₽)․
• Не прикладывать чеки на ремонт‚ теряя возможность уменьшить базу․

Подытожим

При продаже квартиры раньше 3/5 лет налог 13 % нужно платить только с прибыли․ Если прибыли нет или она покрыта вычетом 1 млн ₽‚ налога не будет․ Документы подтверждают расходы и уменьшают базу‚ а льготы и дополнительные вычеты позволяют снизить или вовсе обнулить налог․

Полезно: консультация налогового юриста или онлайн-калькулятор на сайте ФНС России помогут точно рассчитать сумму к уплате․