Вопрос о том, с какого момента начинается срок владения квартирой, приобретённой по договору долевого участия (ДДУ), стал особенно актуален после внесения изменений в налоговое законодательство и разъяснений Федеральной налоговой службы (ФНС). От правильного понимания этого момента зависит, сможете ли вы продать объект без уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и какие вычеты вам доступны.
Ключевые нормативные акты
- Статья 195 Гражданского кодекса РФ – определяет начало периода владения имуществом.
- Налоговый кодекс РФ (ст. 220.1) – порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости.
- Постановление Правительства РФ № 738 от № 738‑р (изменения в порядке расчёта срока владения ДДУ).
- Разъяснения ФНС от 27 мая 2025 г. – срок владения считается с даты полной оплаты по ДДУ.
Что именно считается «полной оплатой»?
Для целей налогообложения полной оплатой считается момент, когда покупатель полностью перечислил стоимость квартиры на счёт застройщика/эскроу‑счёт, указанный в договоре. Важно различать два момента:
- Регистрация права собственности (выписка из реестра). По традиционному подходу срок владения начинался с даты регистрации, но с 2023 г. эта практика изменена.
- Дата полной оплаты – именно с этого дня начинается отсчёт срока владения для целей налога.
Практический пример
Если вы подписали ДДУ , внесли первый взнос , а окончательная выплата в размере 5 000 000 ₽ была зачислена , то с 15 июля 2023 года начинается ваш срок владения.
Какой срок владения нужен, чтобы продать без НДФЛ?
Согласно НК РФ, для освобождения от налога на доходы от продажи недвижимости необходимо владеть объектом не менее:
- 5 лет, если в собственности более одной квартиры;
- 3 года, если продаётся единственное жильё.
Эти сроки считаются от даты полной оплаты по ДДУ, а не от даты регистрации права собственности.
Пример расчёта
| Дата полной оплаты | Кол‑во квартир в собственности | Минимальный срок для освобождения от НДФЛ | Дата, после которой продажа будет свободна от налога |
|---|---|---|---|
| 1 (единственное жильё) | 3 года | ||
| 2 (несколько квартир) | 5 лет |
Важные нюансы и часто задаваемые вопросы
Что делать, если полная оплата была произведена частями?
Считается, что срок владения начинается с момента, когда последняя часть (окончательная) была зачислена на счёт застройщика. Частичные платежи не влияют на дату начала отсчёта.
Нужно ли подавать декларацию, если я продаю квартиру до истечения срока?
Да. В случае продажи до окончания требуемого срока вы обязаны подать налоговую декларацию по форме 3‑НДФЛ и уплатить налог (13 % от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения). При этом возможен вычет по имущественному налоговому вычету, если вы уплатили НДФЛ в течение года после покупки.
Можно ли использовать имущественный вычет, если квартира куплена по ДДУ?
Полная оплата квартиры по ДДУ не даёт права на имущественный вычет в момент покупки. Вычет можно заявить только после подписания акта сдачи‑ввод в эксплуатацию и получения права собственности (т.е. после регистрации в Росреестре).
Как учитывается «зачисление средств на эскроу‑счёт»?
Если оплата производится через эскроу‑счёт, дата зачисления средств на этот счёт считается датой полной оплаты. Это подтверждается выпиской из банка и указано в договоре ДДУ.
Что делает ФНС, если срок владения указан неверно?
ФНС может запросить подтверждающие документы (банковские выписки, договор ДДУ, акт ввода в эксплуатацию). При отсутствии подтверждения даты полной оплаты налоговый орган может исчислять срок владения с даты регистрации в Росреестре, что удлиняет период до уплаты налога.
Пошаговая инструкция для собственников
- Соберите документы: договор ДДУ, график платежей, банковские выписки о полной оплате, акт ввода в эксплуатацию, выписка из ЕГРН.
- Определите дату полной оплаты: найдите последнюю банковскую операцию, подтверждающую полную выплату стоимости квартиры.
- Рассчитайте срок владения: от выбранной даты полной оплаты до текущей даты.
- Проверьте количество квартир в собственности: если их более одной – нужен срок 5 лет; если одна – 3 года.
- Подготовьте налоговую декларацию (если требуется): форма 3‑НДФЛ, приложение «Расчёт налога», подтверждающие документы.
- Сдайте декларацию в налоговый орган: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Оплатите налог (если срок владения не достигнут): 13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения.
Последние изменения в законодательстве (2023‑2025)
Ниже перечислены основные нововведения, которые важно учитывать:
- 2023 г. – Появилось официальное разъяснение ФНС, что срок владения по ДДУ считается с даты полной оплаты, а не с регистрации права собственности.
- 2024 г. – Внесены уточнения в пункт 5 Постановления № 738‑р, где указано, что зачисление средств на эскроу‑счёт считается датой полной оплаты.
- 2025 г. – Представитель ФНС подтвердил, что при расчёте срока владения учитывается только факт полной оплаты, а не промежуточные платежи.
Для собственников, приобретающих квартиру по ДДУ, ключевым моментом является дата полной оплаты. Именно с неё начинается отсчёт срока владения, который необходим для освобождения от налога на доходы при последующей продаже. При одноквартирном владении достаточно 3 лет, при наличии нескольких объектов – 5 лет. Не забывайте сохранять все финансовые документы и своевременно подавать налоговую декларацию, если планируете продажу до завершения требуемого срока.
Если у вас остались вопросы или нужна помощь в подготовке декларации, обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту.
Дата публикации: