В 2026 году продавцы квартир, домов и другой недвижимости сталкиваются с ключевым вопросом: «Когда именно начинается отсчёт минимального срока владения, после которого можно избежать уплаты НДФЛ?». Ответ на него зависит от того, как именно объект попал в собственность. Ниже — подробная инструкция с конкретными датами и примерами.
Почему важен срок владения?
- Если недвижимость продана до истечения минимального срока, с продажной цены придётся заплатить НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб.).
- При соблюдении срока налог = 0 ₽ без дополнительных заявлений.
- Начало отсчёта определяет, попадаете ли вы под действующие льготы или под новые правила, уже одобренные Госдумой в первом чтении.
Главная таблица: откуда начинается отсчёт
| Способ получения недвижимости | С какого дня считаем срок | Минимальный срок для освобождения от НДФЛ в 2026 г. |
|---|---|---|
| Покупка по ДДУ / вторичка | Дата полной регистрации права собственности в Росреестре (выписка ЕГРН) | 5 лет |
| Доли в новостройке по ДДУ | Дата признания долевого участника собственником (подпись акта приёма-передачи + регистрация) | 5 лет |
| Наследство | День открытия наследства — дата смерти наследодателя | 3 года |
| Приватизация | Дата гос. регистрации права после приватизации | 3 года |
| Подарок от близкого родственника | Дата регистрации перехода права в ЕГРН | 3 года |
| Обмен квартир по сделке «альтернатива» | Дата регистрации нового права после обмена | 5 лет |
| Квартира получена ипотечным заёмщиком по переуступке прав требования от застройщика | Сложный вариант: считается с даты первичной регистрации застройщика, но при продаже требуют дополнительные доказательства. Консультируйтесь с юристом! | 5 лет |
Что изменится в новых поправках Налогового кодекса (первое чтение одобрено Госдумой)
- Унификация правил: вводится единый механизм определения даты начала срока владения для всех объектов недвижимости.
- Ужесточение: для купленных после объектов минимальный срок может быть увеличен до 7 лет для ряда регионов (проект дорабатывается).
- Исключение льгот: если объект был получен от неродственника в дар или по наследству в пользу третьих лиц, применяется 5-летний срок даже при условии 3-летнего льготного периода.
Пошаговый алгоритм: как проверить свой срок
Шаг 1. Получите свежую выписку ЕГРН на недвижимость.
Шаг 2. Найдите строку «Дата регистрации права собственности» (или «Дата прекращения права» для предыдущего собственника).
Шаг 3. Сопоставьте полученную дату с таблицей выше. Посчитайте разницу до даты продажи.
Шаг 4. Если срок меньше минимального, рассчитайте налог:
- Налог = (Цена продажи – 1 000 000 ₽ либо расходы на покупку) × 13 %.
Шаг 5. Подайте декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2027 года и уплатите налог до 15 июля 2027 года.
Частые ошибки собственников
- Ошибка 1: считать срок с даты подписания ДДУ. Важна регистрация в Росреестре!
- Ошибка 2: забывать, что для наследства датой считается смерть наследодателя, а не день вступления в права.
- Ошибка 3: использовать старые льготы для объектов, приобретённых после, они уже могут быть отменены.
Примеры из практики
Пример 1. Приватизация
Квартира была приватизирована . Срок владения начался . Продажа возможна без НДФЛ с .
Пример 2. Покупка новостройки по ДДУ
Права зарегистрированы . До освобождения от налога осталось ждать .
Пример 3. Наследство
Наследодатель умер . Наследник вступил в права и оформил квартиру . Срок начал . Продать без налога можно с .
Что делать до конца 2026 года
- Закажите выписку ЕГРН и проверьте дату регистрации.
- Сравните срок владения с таблицей.
- При необходимости подайте декларацию до 30 апреля 2027 г.
- Внимательно следите за новыми поправками: планируемые изменения могут вступить в силу с .