Случаи, когда наследуется недвижимость, особенно чувствительны к срокам. От точной даты возникновения права собственности зависят:

• обязанность по уплате налога на имущество;
• начало отсчёта минимального срока владения, после которого возможна безналоговая продажа;
• право распоряжаться объектом (дарить, сдавать, закладывать).

Ниже в статье разберёмся, какой датой российское законодательство считает момент перехода недвижимости к наследнику и почему дата регистрации в Росреестре не всегда совпадает с «началом отсчёта».

Ключевая норма: статья 1152 ГК РФ

Пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ прямо гласит:

«Принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства…»

День открытия наследства — это, как правило, день смерти наследодателя (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Если наследодатель объявлен умершим судом — датой открытия наследства считается день вступления решения суда в законную силу.

Что это значит на практике

• Даже если наследник подал заявление о принятии наследства через 5 месяцев, а свидетельство о праве на наследство получил ещё позже, право собственности на недвижимость у него возникает со дня смерти наследодателя.
• Не имеет значения, успел ли он в этот же день вступить в ЕГРН: регистрация — подтверждающая, а не конститутивная процедура при наследовании.

Регистрация в Росреестре: зачем она нужна, если право уже возникло?

Формально наследник становится собственником «по закону» с момента смерти наследодателя, но:

1. Распоряжаться объектом (продавать, дарить, сдавать) он может только после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
2. Доказательством перед третьими лицами служит выписка из ЕГРН, а не свидетельство о праве на наследство.

Поэтому после получения свидетельства нотариус выдаёт направление на регистрацию, но фиксируемая в ЕГРН дата права собственности будет именно датой смерти наследодателя, а не датой подачи документов в Росреестр.

Налоговые последствия

Налог на имущество

Муниципальные службы начинают начислять налог с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации. То есть наследник может получить квитанцию за весь (уже прошедший) год, даже если вступил в права в декабре.

Налог на доходы при продаже (НДФЛ)

Для безналоговой продажи недвижимости необходимо владеть ею:

• 3 года, если наследство получено от члена семьи или близкого родственника (пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ);
• 5 лет — в остальных случаях.

Срок считается именно со дня смерти наследодателя, а не со даты регистрации. Это подтверждают письма Минфина России и ФНС.

Особые ситуации

Наследование доли в кооперативной квартире

Если наследодатель был членом ЖСК и полностью выплатил паевой взнос, но право собственности на конкретную квартиру не оформил:

• наследник вступает в кооператив и оформляет право собственности после внесения записи в ЕГРН;
• но само право требования к кооперативу о передаче квартиры переходит к наследнику со дня смерти наследодателя.

Наследование незарегистрированной «новостройки» по ДДУ

Если наследодатель купил квартиру по ДДУ, но дом ещё не сдан и права не зарегистрированы:

• наследник получает право требования передачи квартиры от застройщика со дня смерти наследодателя;
• собственность же на объект возникнет после подписания акта приёма-передачи и регистрации в ЕГРН.

Часто задаваемые вопросы (блок FAQ)