При продаже недвижимости в 2026 году налоговые обязательства россиян напрямую зависят от того, сколько лет человек владел квартирой. Однако на практике часто возникает вопрос: «С какой именно даты отсчитывать этот срок?» В материале ниже — разбор по всем возможным ситуациям, действующим в 2026 году нормам и свежим поправкам Госдумы.

Зачем вообще считать срок владения

• Если квартира продана до истечения минимального периода, продавец должен заплатить НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽).
• При соблюдении минимального срока налог равен нулю — можно не подавать декларацию 3-НДФЛ.

От какой даты отсчитывать срок владения

При покупке по договору купли-продажи

Начало срока: дата, указанная в ЕГРН-выписке (строка «Запись о регистрации права собственности»).
Пример: если выписка датирована → 5-летний срок истечёт .

При покупке по ДДУ (долевому участию)

До 2022 года применялась позиция ФНС «срок от права собственности». С февраля 2022 года применяется позиция Верховного Суда РФ: срок считается с момента полной оплаты доли по ДДУ, а не с регистрации права.
Пример: вы внесли 100 % платёж по ДДУ , но право собственности зарегистрировали ; В 2026 году можете продать без налога, ведь с момента оплаты прошло уже 5+ лет.

При наследстве

Начало срока — день смерти наследодателя, даже если свидетельство о праве получено позже.
Если наследник несколько, срок у каждого свой: считается с той же даты смерти, но в долях.

При дарении

Срок начинается с даты регистрации перехода права в ЕГРН.

При приватизации

Срок считается с даты внесения записи в ЕГРН о переходе жилья из муниципальной в частную собственность.

При обмене (мене)

Если квартира получена по договору мены, срок исчисляется с даты регистрации права собственности на полученную квартиру.

Что считается «непрерывным владением»

• Ключевое правило: никаких «прерываний». Если вы когда-то продали или подарили квартиру, а потом снова оформили на себя — срок «обнуляется».
• Перерыв даже на 1 день приводит к новому отсчёту.
• Исключение: переоформление по соглашению о разделе имущества супругов не прерывает срок, если объект остался у того же человека.

Новые поправки 2026 года: что изменится

Госдума в первом чтении (январь 2026) одобрила проект, который:

1. Увеличивает минимальный срок для «ипотечных» квартир с 5 до 7 лет (после вступления закона).
2. Увеличивает размер вычета до 3 млн ₽ единовременно на всю жизнь (вместо 1 млн ₽).
3. Вводит прогрессивную шкалу НДФЛ 15 % на доходы продавца свыше 5 млн ₽.

Важно: изменения коснутся только квартир, купленных после даты вступления закона в силу. Для объектов, купленных ранее, останутся старые правила.

Алгоритм проверки своего срока (шпаргалка)

1. Скачайте свежую выписку ЕГРН на egrn.reestr.ru.
2. Найдите строку «Дата регистрации права собственности».
3. Если квартира по ДДУ → проверьте дату 100 % оплаты в договоре/платёжках.
4. Сравните с таблицей минимальных сроков выше.
5. Если срок ещё не вышел → рассчитайте налог:

Налог = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %
или
Налог = (Цена продажи – расходы на покупку) × 13 %
(выбирайте то, что выгоднее).

Частые ошибки и как их избежать

• Ошибка: считать срок с даты акта приёма-передачи квартиры по ДДУ.
  Правильно: с полной оплаты (если после 2022 года).
• Ошибка: не учитывать долевое участие наследников.
  Правильно: каждый наследник считает свой срок с даты смерти наследодателя.
• Ошибка: использовать дату свидетельства о праве собственности (старого образца).
  Правильно: дата именно в ЕГРН, единственный источник.

Перед тем как выставить квартиру на продажу в 2026 году:

1. Получите выписку ЕГРН.
2. Убедитесь, что срок непрерывного владения равен или больше 3 / 5 лет (в зависимости от основания).
3. Проверьте дату 100 % оплаты по ДДУ, если применимо.
4. Посчитайте возможный налог, если срок не вышел.
5. Сохраните все документы на расходы: договоры, платёжки, чеки на ремонт.

Помните: даже 1 день просрочки может стоить 13–15 % от цены квартиры. Проверьте всё заранее, и продажа пройдёт без лишних налогов и нервов.