Вопрос о том, когда начинается срок владения наследованной недвижимостью, имеет решающее значение для расчёта налоговых обязательств (налога на доходы физических лиц – НДФЛ) и для правильного оформления прав собственности. Ниже подробно рассмотрены нормативные акты, практические нюансы и примеры расчётов.

Правовая база

• Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) – статьи 1110‑1125 о наследовании.
• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – статья 221 о налогообложении доходов от продажи недвижимости.
• Постановление Правительства РФ от № 1159 (утверждённый порядок расчёта срока владения).
• Приказ ФНС России № ММ-6-03/618@ от – разъяснения по сроку владения для целей освобождения от НДФЛ.

Что такое «срок владения»?

Согласно п. 1 пункта 2 Постановления № 1159, срок владения недвижимым имуществом – это период, в течение которого лицо является правообладателем (владельцем) данного объекта. Для целей налогообложения считается, что владелец начинает «владеть» имуществом с момента, когда в его имя внесены сведения о праве собственности в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Ключевой момент

Срок владения начинается с даты государственной регистрации перехода права собственности (записи в ЕГРН), а не с даты смерти наследодателя, даты составления завещания или подписания договора наследования.

Как происходит переход прав по наследству?

1. Открытие наследственного дела – подаётся заявление в нотариальную контору.
2. Получение свидетельства о праве на наследство – документ, подтверждающий, что наследник (или наследники) имеет право на имущество.
3. Регистрация права собственности в Росреестре – подаётся заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
4. Получение выписки из ЕГРН – в ней фиксируется дата регистрации перехода.

Только после пункта 3 начинается «счёт» срока владения.

Примеры расчёта срока владения

Пример 1. Обычное наследование

Срок владения считается с 15 июня 2022 г. (дата записи в ЕГРН). Если наследник продаст квартиру 01 июля 2027 г., то срок владения = 5 лет + 16 дней, что превышает 5‑летний порог, необходимый для освобождения от НДФЛ (при отсутствии иных обстоятельств).

Пример 2. Совместное наследование (два наследника)

Для каждого совладельца срок владения считается с 30 апреля 2021 г. При продаже доли каждый из них рассчитывает свой срок независимо.

Налоговые последствия

Согласно ст. 221 НК РФ, при продаже недвижимости физическим лицом обязано уплатить НДФЛ (13 % от разницы между ценой продажи и покупкой) за исключением следующих случаев освобождения:

1. Срок владения не менее 5 лет (или 3 лет при определённых условиях, например, если имущество получено в дар/наследство от родителей).
2. Продажа единственного жилого помещения, в котором продавец проживал не менее 3 лет подряд.

Если срок владения считается с даты регистрации в ЕГРН, то:

• Продажа до истечения 5‑летнего периода – налог обязателен.
• Продажа после 5‑летнего периода – налог не уплачивается, но декларация по форме 3‑НДФЛ всё равно подаётся (при необходимости).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1. Можно ли учитывать дату смерти наследодателя?

Нет. Для целей налогообложения ключевой датой является дата регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Дата смерти используется только в наследственном процессе.

Вопрос 2. Что делать, если регистрация в ЕГРН задержалась?

Задержка не меняет правила: срок владения считается с фактической даты внесения записи. Поэтому важно как можно быстрее подать заявление в Росреестр.

Вопрос 3. Как учитывается совместное владение (совместная собственность)?

Каждый совладелец считается владельцем с даты, когда его доля была официально зарегистрирована в ЕГРН. Если доли зарегистрированы в разное время, сроки считаются индивидуально.

Вопрос 4. Нужна ли декларация, если срок владения менее 5 лет, но продажа прошла без получения прибыли?

Да. По п. 2 ст. 224 НК РФ, декларацию необходимо подавать, если возникла обязанность уплаты налога, даже если налоговая база равна нулю.

Вопрос 5. Можно ли «перенести» срок владения от родителей на детей?

Если имущество получено в наследство от родителей, то при продаже в течение 3 лет с даты регистрации в ЕГРН применяется более льготный порог – 3 года вместо 5 лет (см. п. 9 Письма ФНС № ММ-6-03/618@).

Практические рекомендации наследникам

• Сразу после получения свидетельства о праве на наследство подайте заявление в Росреестр – ускорит начало срока владения.
• Сохраняйте все документы: завещание, свидетельство, выписку из ЕГРН, договоры купли‑продажи (если они были до наследования).
• Проверьте, нет ли обременений (ипотека, арест) – они могут влиять на дату регистрации.
• Если планируется продажа до 5‑летнего срока, заранее рассчитайте налоговую базу и подготовьте форму 3‑НДФЛ.
• При совместном владении уточните дату регистрации каждой доли, чтобы правильно рассчитать сроки для каждого совладельца.

Для целей налогообложения срок владения наследованной недвижимостью считается с даты государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Эта дата, а не дата смерти наследодателя, определяет, будет ли продажа объекта облагаться НДФЛ. Правильное и своевременное оформление наследства в Росреестре позволяет избежать недоразумений с налоговыми органами и воспользоваться льготными режимами.

Если у вас возникли сомнения или нужна помощь в оформлении наследства и расчёте срока владения, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или налоговому консультанту.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.