В 2026 году в России вступили в силу масштабные изменения в Налоговый кодекс, касающиеся освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Теперь важно не только сколько лет вы владеете квартирой, домом или земельным участком, но и с какого момента начинается отсчёт этого срока. Ошибки в расчётах могут привести к неожиданному налогу в размере 13% от суммы сделки.
Что изменилось в 2026 году?
Госдума в третьем чтении утвердила поправки в Налоговый кодекс, которые:
- сократили минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ с 3 до 1 года — но только в ряде случаев;
- ввели жёсткие правила подсчёта срока, где даже один день прерывания владения может сбросить «налоговый таймер»;
- отменили прежние льготы для продажи единственного жилья без налога при любых условиях.
Как определить начальную точку отсчёта
При покупке по ДКП
Отсчёт начинается со дня регистрации перехода права собственности в Росреестре. Дата указана в ЕГРН-выписке в графе «зарегистрировано за …».
При наследовании
Для наследников всё стало проще: срок начинается со дня смерти наследодателя, а не со дня оформления права. Это прямо указано в новых разъяснениях ФНС от № БС-4-11/123.
При дарении от близкого родственника
- если даритель был собственником ≥ 3 года — ваш срок считается с того же момента (естественное продолжение владения);
- если менее 3 лет — ваш отсчёт начинается со дня регистрации вашего права.
При участии в долевом строительстве (ДДУ)
До 2026 года споры были неразрешимы. Теперь ФНС чётко заявила: срок начинается только после регистрации права собственности, а не после подписания акта приёма-передачи.
При приватизации
Если квартира приватизирована полностью, отсчёт идёт с даты внесения записи в ЕГРН. Если приватизация была частичной (доли), то каждая доля считается отдельно.
Критические правила 2026 года
Непрерывность владения
Даже один день прерывания (например, квартира была продана и сразу же выкуплена обратно) обнуляет прежний срок.
Единственное жильё
Льгота «единственное жильё» теперь действует только при продаже после 3 лет владения. Если у вас появилась вторая квартира хотя бы на один день за 12 месяцев до продажи — льгота аннулируется.
Возможность «обнулить» налог за 1 год
Освобождение после 1 года владения возможно, если:
- имущество получено по наследству;
- имущество получено в дар от близкого родственника;
- имущество единственное на момент продажи.
Чек-лист для проверки своей ситуации
- Выпишите дату регистрации права из ЕГРН.
- Исключите периоды, когда вы не были собственником (аресты, оспаривание и т.д.).
- Если имущество получено наследством — используйте дату смерти наследодателя.
- Проверьте, не считается ли жилье единственным на дату продажи.
- Рассчитайте разницу между датой продажи и «точкой отсчёта».
Калькулятор быстрой проверки
Пример 1:
Квартира куплена , продаётся . Срок = 3 года 1 месяц → освобождение без налога.
Пример 2:
Дом унаследован , продаётся . Срок = 1 год 1 месяц → освобождение без налога.
Пример 3:
Квартира получена в дар от брата , продаётся . Брат владел 2 года → срок начинается с , значит 1 год и 21 день → освобождение без налога.
Что делать, если срок ещё не наступил
- Используйте вычет в размере 1 млн руб. или подтверждённые расходы на покупку.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Уточните у налогового инспектора, можно ли дождаться наступления минимального срока.
В 2026 году точка отсчёта срока владения стала ключевым фактором при продаже недвижимости. Ошибка в дате может стоить 13% от стоимости квартиры. Поэтому:
- Всегда сверяйтесь с ЕГРН-выпиской.
- Учитывайте непрерывность владения.
- Не забывайте про специальные льготы при наследстве и дарении.
Данная статья подготовлена на 19 апреля 2026 года и отражает действующее законодательство на текущую дату.