Чтобы при продаже квартиры не платить 13 % НДФЛ‚ нужно дождаться минимального срока владения. При обычной «вторичке» всё просто: отсчёт идёт с даты‚ указанной в ЕГРН. Но квартира‚ приобретённая по договору долевого участия (ДДУ) с использованием ипотеки‚ требует особого подхода. Ниже разберёмся‚ как правильно отсчитать «безналоговый» период именно в такой схеме.
Краткий ответ
Для квартиры по ДДУ в ипотеке минимальный срок владения (3 или 5 лет) отсчитывается с момента полной оплаты доли по ДДУ‚ а не с даты регистрации права собственности в ЕГРН.
Законодательная база
- п. 2 ст. 217.1 НК РФ — общие правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости;
- подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ — особенность для долевого строительства: срок считается с даты «полной оплаты доли»;
- Письмо Минфина № 03-04-05/58294 от — подтверждение‚ что ипотечные средства уже считаются оплатой;
- Письмо ФНС № БС-4-11/3679@ от, разъяснение‚ что регистрация права собственности не влияет на начало срока.
Пошаговый алгоритм отсчёта срока
Найдём дату «полной оплаты»
- ДДУ подписан . С этого дня застройщик ожидает оплату.
- Первоначальный взнос внесён , 1 000 000 ₽.
- Ипотечный договор заключён ‚ банк перечисляет 3 000 000 ₽ застройщику.
- , ключевая дата: именно в этот день доля считается полностью оплачена‚ даже если квартира ещё не построена.
Определим минимальный срок владения
| Условия приобретения | Минимальный срок |
|---|---|
| Квартира по ДДУ от юрлица‚ приобретена до | 3 года |
| Квартира по ДДУ от юрлица‚ приобретена после | 5 лет |
| Единственное жильё‚ приобретённое после | 3 года (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) |
Добавим срок к дате полной оплаты
Пример:
Дата полной оплаты — .
Минимальный срок — 5 лет.
Квартиру можно продавать без НДФЛ с .
Особые ситуации
Долевое участие с использованием маткапитала или субсидий
- Дата считается той же, день перечисления всех средств застройщику.
- Дополнительные сертификаты не «сдвигают» дату‚ если они поступили до момента подписания акта приёма-передачи.
Акт приёма-передачи подписан позже даты ипотечного платежа
Не имеет значения. Важен именно факт полной оплаты‚ а не ввод объекта в эксплуатацию.
Дольщик покупает долю у другого дольщика (переуступка)
- Если квартира уже полностью оплачена первоначальным дольщиком‚ новый собственник «наследует» дату оплаты первого покупателя.
- Если оплата ещё не завершена‚ срок начнётся после доплаты.
Проверьте себя: короткий чек-лист
- Найдите в ДДУ дату подписания и сумму оплаты.
- Установите‚ когда банк перечислил ипотечные средства застройщику (выписка по р/с застройщика).
- Добавьте 3 или 5 лет к этой дате.
- Убедитесь‚ что к моменту продажи срок уже истёк.
При продаже квартиры‚ купленной по ДДУ в ипотеку‚ забудьте про дату регистрации права собственности. Отсчёт «безналогового» периода начинается с дня‚ когда все деньги (и первоначальный взнос‚ и ипотечные средства) поступили застройщику. Сохраняйте платёжные документы и выписки банка — они потребуются в налоговой при подаче 3-НДФЛ.
‚ 07:24 — информация актуальна на текущую дату.