Кратко: В России налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи жилой недвижимости не взимается, если продавец владел ею более пяти лет. Правило действует с 2006 года, но с тех пор в законодательстве было несколько уточнений и дополнений, которые важно знать тем, кто планирует реализовать квартиру.

Исторический обзор нормативного регулирования

Налоговое законодательство России менялось несколько раз, но основной принцип «5‑летний порог» появился в Федеральном законе № 122‑ФЗ «О налогообложении доходов физических лиц», принятым в 2001 году и вступившим в силу 1 января 2002 года. В статье 214 Налогового кодекса РФ (НК РФ) было прописано, что доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ при выполнении одного из условий:

1. Недвижимость находилась в собственности более пяти лет;
2. Продажа происходит в пределах три года после приобретения, но при этом квартира была единственным жильём продавца и использовалась им как основное место жительства.

Ключевые даты

• 2002 г. – вступление в силу первой версии пятилетнего правила.
• 2006 г. – поправка, уточняющая, что срок считается с даты государственной регистрации права собственности.
• 2014 г. – введение льготы для участников программы «Жильё для молодых семей»: если квартира приобретена в рамках программы, срок владения сокращается до трёх лет.
• 2020 г. – отмена «трёх лет для единственного жилья», оставлен только пятилетний срок (за исключением программ государственной поддержки).
• 2025‑2026 гг. – обсуждение повышения необлагаемой суммы при продаже (от 1 млн ₽ до 3 млн ₽) – пока проект не принят, но уже активно обсуждается.

Текущее положение дел (2026 г.)

На 2026 год в НК РФ закреплено следующее:

• Если квартира находится в собственности более пяти лет (считается с даты государственной регистрации права), доход от её продажи не облагается НДФЛ.
• Если срок менее пяти лет, налог уплачивается в размере 13 % от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения (с учётом расходов на улучшения и документальные подтверждения).
• Для незарегистрированных в РФ иностранных граждан и неграждан, не являющихся резидентами применяется ставка 30 % независимо от срока владения.
• Для жилья, приобретённого в рамках государственных программ (например, «Жильё для молодых семей», «Семейная ипотека») срок освобождения может быть сокращён до 3 лет – но это отдельный закон, а не общая норма НК РФ.

Как считается срок владения

Период в пять лет считается с момента первой государственной регистрации права собственности в Росреестре. Если в течение этого времени происходили переоформления (например, дарение, наследование), то:

1. При наследовании срок считается с даты регистрации наследства у наследника.
2. При дарении – с даты регистрации договора дарения.
3. Если квартира была в совместной собственности супругов и один из них продал её, то срок считается с даты регистрации права у того, кто является собственником части, подлежащей продаже.

Исключения и особые случаи

Существует несколько ситуаций, когда даже при владении более пяти лет налог может быть начислен:

• Продажа недвижимости, полученной в результате приватизации до 2005 года – налог может взиматься независимо от срока.
• Продажа коммерческой части жилого помещения (например, отдельный офис в квартире) – отдельный налоговый объект.
• Продажа недвижимости в регионах с особым налоговым режимом (Крайний Север, Сахалинская область) – применяется региональная ставка, но пятилетний порог сохраняется.

Расчёт налога, если срок менее пяти лет

Для практического понимания процесса расчёта представим пример.

Пример расчёта НДФЛ

Сотрудник Иван живёт в Москве, заработная плата 25 000 ₽ в месяц. У него 5 детей. Он покупает квартиру за 5 000 000 ₽ в 2023 году и продаёт её в 2025 году за 7 000 000 ₽.

1. Срок владения – 2 года (<5 лет) → налог обязателен.
2. База налога = Цена продажи – Цена покупки = 7 000 000 – 5 000 000 = 2 000 000 ₽.
3. Ставка НДФЛ = 13 % (резидент). Налог = 2 000 000 × 0,13 = 260 000 ₽.
4. Если Иван имеет право на налоговый вычет по льготам для детей (каждый ребенок даёт 140 000 ₽ вычета в год), то вычет может быть применён к налогу, уменьшив его до 0 ₽ (при условии, что вычеты не превышают налог).

Важно помнить, что вычеты учитываются только в том налоговом периоде, в котором получен доход от продажи.

Новые тенденции 2025‑2026 годов

В последние годы в обсуждении находятся два важных направления:

• Увеличение необлагаемой суммы при продаже недвижимости с 1 млн ₽ до 3 млн ₽. Если закон будет принят, то продажа квартиры с прибылью до 3 млн ₽ будет полностью освобождена от НДФЛ, даже если срок владения менее пяти лет.
• Упрощённые режимы налогообложения (АУСН, автоматическая упрощённая система). Налог будет рассчитываться автоматически на основании банковских и кассовых данных, без необходимости подачи деклараций.

Практические рекомендации

1. Проверьте дату регистрации в выписке из ЕГРН – именно с этой даты начинается 5‑летний отсчёт.
2. Сохраняйте документы о покупке, улучшениях (ремонт, перепланировка) и расходах – они уменьшают налоговую базу.
3. Учитывайте региональные особенности – в некоторых регионах (например, Башкортостан) могут действовать дополнительные льготы.
4. Планируйте продажу заблаговременно: если срок почти достигнут, имеет смысл отложить сделку, чтобы избежать налога.
5. Следите за изменениями законодательства – в 2025‑2026 годах обсуждаются значительные поправки, которые могут изменить расчёт налога.

Итак, с 2002 года (с уточнениями 2006 года) квартира, находившаяся в собственности более пяти лет, не облагается налогом на доходы физических лиц при её продаже. Срок считается с даты государственной регистрации права собственности. За исключением отдельных льгот и региональных особенностей, правило остаётся неизменным и в 2026 году. Однако законодательные инициативы по увеличению необлагаемой суммы и упрощению расчёта налога могут изменить практику в ближайшее время, поэтому владельцам недвижимости рекомендуется регулярно проверять актуальные нормативные акты.

Если у вас остались вопросы по налогообложению продажи недвижимости, лучше всего проконсультироваться с налоговым консультантом или обратиться в Федеральную налоговую службу.

Источник информации: публичные материалы Федерального закона № 122‑ФЗ, Налоговый кодекс РФ, публикации на FINMARKET.RU и Pravda.Ru, актуальные новости налоговых изменений 2025‑2026 годов.