Кадастровая оценка недвижимости — это ключевой инструмент налогообложения, который напрямую влияет на размер земельного и имущественного налога, платят который миллионы граждан и компаний. С 01 января 2021 года вступил в силу Федеральный закон № 269-ФЗ от , который кардинально изменил порядок проведения государственной кадастровой оценки (ГКО).
Что такое государственная кадастровая оценка?
Согласно статье 24.12 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», ГКО, это массовая процедура установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, проводимая по единым методическим правилам и с применением автоматизированных систем.
- Проводится не чаще одного раза в 3 года, а в отношении крупных федеральных городов — не чаще одного раза в 2 года.
- Основывается на методических указаниях Росреестра и Минэкономразвития.
- Результаты используются для расчёта налогов уже в следующем финансовом году.
Почему кадастровая оценка важна для каждого?
Кадастровая стоимость служит налоговой базой. Если она завышена, налог становится непосильным. Недавний кейс на Клерке: человек купил квартиру за 200 000 ₽, а налог к уплате составил 2,5 млн ₽ — именно из-за некорректной кадастровой оценки.
Последствия завышенной кадастровой стоимости:
- Рост земельного и имущественного налога для физлиц.
- Удорожание аренды государственных и муниципальных земель.
- Снижение инвестиционной привлекательности объектов.
Ключевые изменения после 269-ФЗ
Закон № 269-ФЗ внёс системные изменения, которые затронули как порядок проведения ГКО, так и механизм обжалования.
Переход к унифицированным методическим указаниям
Теперь оценка проходит по единым методикам, утверждённым Росреестром. Это снижает субъективизм и повышает прозрачность расчётов.
Новый порядок обжалования
С 2021 года:
- Комиссии при Росреестре рассматривают споры о результатах ГКО бесплатно и в сжатые сроки, 30 календарных дней.
- Одновременно можно обратиться в комиссию или сразу в суд, по выбору заявителя.
- Вводится презумпция правильности кадастровой оценки: обжалующий должен предоставить независимую отчётную оценку.
Публичность результатов
До начала применения новых результатов они публикуются на сайте «Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и вводятся в силу с 1 января следующего года.
Этапы современной государственной кадастровой оценки
| Этап | Описание | Сроки |
|---|---|---|
| Подготовка | Определение перечня объектов, сбор исходных данных | до 1 апреля текущего года |
| Оценка | Расчёт кадастровой стоимости по методическим указаниям | апрель–сентябрь |
| Публичные слушания | Обсуждение проекта с гражданами и бизнесом | октябрь–ноябрь |
| Утверждение | Приказ органа государственной власти субъекта РФ | до 31 декабря |
Как защитить свои права при завышенной оценке?
- Получите выписку из ЕГРН, в ней указана текущая кадастровая стоимость.
- Сравните с рыночной — закажите независимый отчёт об оценке.
- Подайте заявление в комиссию при Росреестре или в суд.
- Учитывайте сроки — обжаловать можно в течение 5 лет с даты внесения сведений в ЕГРН.
Государственная кадастровая оценка становится более прозрачной и справедливой. Однако риски завышенных значений сохраняются, особенно в регионах с ограниченным количеством сделок. Минимизировать их можно лишь через активную позицию собственников: контролировать данные в ЕГРН и своевременно обжаловать ошибки.
Помните: корректная кадастровая оценка — это не только справедливый налог, но и основа для развития рынка недвижимости и инвестиций в стране.