Оформление дарственной на жилую недвижимость – одна из самых популярных форм передачи имущества внутри семьи. Если родители решили подарить квартиру своему ребёнку‚ важно знать‚ какие правила действуют в России в 2024‑2025 гг.‚ какие документы понадобятся‚ где и как регистрировать сделку и какие налоговые обязательства (или их отсутствие) возникают у сторон.

Что такое договор дарения (дарственная) и когда он применяется?

Договор дарения – это безвозмездный договор‚ по которому одна сторона (даритель) передаёт другой стороне (одаряемому) имущество в собственность без требования возмещения. Для недвижимости договор дарения обязателен в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному заверению‚ после чего регистрируется в Росреестре.

Кто может быть дарителем и одаряемым?

• Даритель – любой совершеннолетний (или несовершеннолетний‚ если действует через законного представителя) владелец квартиры.
• Одаряемый – любой гражданин РФ‚ в т.ч. несовершеннолетний ребёнок (при условии согласия родителей/опекунов).
• Особенно часто дарение происходит между родителями и их детьми (супруги‚ родители‑дети‚ бабушки‑дедушки‑внуки).

Правовые изменения 2024‑2025 гг.

С 13 декабря 2024 года в силу вступил Федеральный закон № 259‑ФЗ‚ который уточнил порядок оформления договоров дарения недвижимости. Основные новшества:

1. Договор дарения можно заключать только в письменной форме‚ а электронные подписи без нотариального заверения не признаются.
2. Для сделок между близкими родственниками (родители‑дети‚ супруги‚ бабушки‑внуки) налог на дарение не взимается‚ если имущество передаётся в собственность одному из членов семьи.
3. При дарении несовершеннолетнему ребёнку (до 14 лет) требуется письменное согласие обоих родителей (или иных законных представителей) и нотариальное удостоверение их согласия.
4. Возможность удалённого оформления через доверенность‚ подтверждённую у нотариуса‚ но сама сделка должна быть заверена в присутствии нотариуса.

Пошаговая инструкция оформления дарственной между родителями и ребёнком

1. Подготовка правоустанавливающих документов на квартиру:
   • Выписка из ЕГРН (свидетельство о праве собственности).
   • Технический паспорт квартиры.
   • Справка об отсутствии обременений (ипотека‚ арест и пр.).
2. Сбор личных документов сторон:
   • Паспорт(ы) дарителя(ов) и одаряемого.
   • СНИЛС (для подачи в Росреестр).
   • Если одаряемый – несовершеннолетний‚ требуется паспорт родителя/законного представителя и их согласие (подписанное у нотариуса).
3. Подготовка текста договора дарения (см. раздел 11 – образец).
   • Указать полные данные сторон.
   • Точное описание квартиры (адрес‚ площадь‚ этаж‚ кадастровый номер).
   • Условие о безвозмездности и о том‚ что даритель полностью владеет имуществом.
   • При передаче несовершеннолетнему – пункт о согласии родителей и порядке пользования квартирой.
4. Нотариальное заверение:
   • Записаться к нотариусу (по месту жительства или в ближайшем МФЦ‚ где предоставляются нотариальные услуги).
   • Принести оригиналы всех документов и их копии.
   • Оплатить нотариальный сбор (примерно 2 % от стоимости недвижимости‚ но не менее 4 000 ₽; для подарка от родителей часто берут фиксированную ставку около 5 000‑8 000 ₽).
5. Регистрация перехода права собственности в Росреестре:
   • Подача заявления в МФЦ или в отделение Росреестра (можно через портал Госуслуги‚ но только после нотариального заверения).
   • Прикрепление заверенного договора‚ выписки из ЕГРН и копий паспортов.
   • Оплата государственной пошлины (для квартир – 2 % от кадастровой стоимости‚ минимум 4 000 ₽).
   • Ожидание регистрации (обычно 5‑10 рабочих дней).
6. Получение нового свидетельства о праве собственности на имя одаряемого.

Полный список документов

Налоговые вопросы

• Налог на дарение не платится‚ если даритель и одаряемый – близкие родственники (родители‑дети‚ супруги‚ бабушки‑внуки).
• Если дарение происходит между неродственниками‚ получатель обязан уплатить налог на дарение в размере 13 % от рыночной стоимости квартиры.
• При дарении несовершеннолетнему налог также не взимается‚ но необходимо оформить согласие родителей и зарегистрировать переход прав в Росреестре.
• При получении квартиры в дар от родителей не требуется уплата налога на имущество в первый год; в последующие годы налоги уплачивает уже собственник по общим правилам.

Особенности дарения несовершеннолетнему ребёнку

1. Согласие обоих родителей (или законного представителя) является обязательным. Согласие оформляется в виде отдельного нотариального акта или включается в сам договор дарения.
2. Если ребёнку от 14 до 18 лет‚ он может выступать в роли одаряемого самостоятельно‚ но требуется согласие родителей (подписанное у нотариуса).
3. Для регистрации сделки необходимо‚ чтобы в МФЦ или в отделении Росреестра присутствовал представитель ребёнка (родитель) с оригиналами всех документов.
4. Рекомендуется в договоре прописать порядок пользования квартирой (например‚ «квартира будет использоваться по согласованию с родителями до достижения совершеннолетия»)‚ чтобы избежать будущих конфликтов.

Оформление через нотариуса и МФЦ

С 2024 года в Росреестре допускается подача документов через МФЦ или через портал Госуслуги‚ но только после нотариального заверения договора. Процедура выглядит так:

• Записаться к нотариусу (он может находиться в МФЦ).
• Подписать и заверить договор дарения.
• Получить от нотариуса оригинал договора и копию с печатью.
• Через личный кабинет на Госуслугах выбрать услугу «Регистрация перехода прав собственности» и загрузить сканы всех документов.
• Оплатить госпошлину онлайн и дождаться подтверждения регистрации.

Регистрация в Росреестре: сроки и стоимость

Возможные риски и способы их минимизировать

• Отсутствие нотариального заверения. Договор считается недействительным – регистрировать нельзя. Решение: всегда заверять у нотариуса.
• Неполный пакет документов. Росреестр отклонит заявку. Решение: проверять список документов заранее‚ пользоваться чек‑листом.
• Оспаривание сделки. Возможен‚ если у дарителя возникнут сомнения в своей дееспособности или если договор был составлен под принуждением. Решение: включить в договор пункт о полном здравии дарителя и приложить справку врача (по желанию).
• Неуказание порядка пользования квартирой при дарении несовершеннолетнему. Может привести к конфликтам в семье. Решение: прописать в договоре условия проживания‚ арендных прав и т.п.

Образец текста договора дарения квартиры (родители → ребёнок)

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ
г. ____________ "__" _______ 202_ г.

Мы‚ нижеподписавшиеся:

Даритель: Иванов Иван Иванович‚ паспорт: 45 01 123456‚ выдан ________________‚ проживает по адресу: _______________________‚ СНИЛС: ___________‚
 далее – «Даритель»‚

Одаряемый: Петров Петр Петрович‚ паспорт: 45 02 654321‚ выдан ________________‚ проживает по адресу: _______________________‚ СНИЛС: ___________‚
 далее – «Одаряемый»‚ (если Одаряемый – несовершеннолетний‚ указывается также ФИО его законных представителей с подписью и нотариальным заверением согласия)‚

совместно именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий Договор дарения (далее – «Договор») о нижеследующем:


Предмет Договора
 Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемому жилое помещение‚ находящееся по адресу: г. __________‚ ул. __________‚ д. __‚ кв. __‚
 общей площадью ___ м²‚ кадастровый номер ___________‚ зарегистрированное в ЕГРН под № ___________.
Условия передачи
 ⎯ Даритель подтверждает‚ что является единственным собственником указанного помещения‚ оно свободно от обременений‚ арестов и залогов.
 ⎯ Одаряемый принимает помещение в полном объёме‚ без каких-либо финансовых обязательств со стороны Дарителя.

Состояние здоровья Дарителя
 ‒ Даритель подтверждает‚ что находится в полном здравии и способен совершать сделки без ограничения дееспособности.
 ⎯ При желании Стороны могут приложить справку врача (необязательно).

Особые условия (для несовершеннолетнего Одаряемого)
 ‒ Одаряемый является несовершеннолетним (____ лет). Согласие родителей (ФИО‚ паспортные данные) приложено к Договору и заверено нотариусом.
 ⎯ Квартира будет использоваться Одаряемым совместно с родителями до достижения им 18 лет‚ после чего Одаряемый получит полное право распоряжения имуществом.

Права и обязанности Сторон
 ‒ Даритель обязуется передать Одаряемому все необходимые документы для регистрации права собственности.
 ‒ Одаряемый обязуется обратиться в Росреестр (через МФЦ или портал Госуслуги) для государственной регистрации перехода права.

Прочие условия
 ‒ Договор составлен в двух оригинальных экземплярах‚ по одному для каждой Стороны.
 ‒ Договор вступает в силу с момента его нотариального заверения.

Подписи сторон

_____________________/Иванов И.И. _____________________/Петров П.П.

Нотариальное заверение:
(печать‚ подпись нотариуса‚ дата)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли оформить дарственную без участия нотариуса?

Нет. По действующему законодательству договор дарения недвижимости подлежит обязательному нотариальному заверению‚ иначе регистрация в Росреестре невозможна.

Сколько времени занимает процесс от подписания договора до получения нового свидетельства?

Обычно 2‑3 недели: 1‑2 дня – нотариальное заверение‚ 5‑10 дней – регистрация в Росреестре‚ 1‑3 дня – выдача выписки.

Нужно ли платить налог при дарении квартиры родителями ребёнку?

Нет‚ налог на дарение не взимается при передаче имущества между близкими родственниками (родители‑дети‚ супруги‚ бабушки‑внуки).

Можно ли подарить долю в квартире‚ а не всю квартиру?

Да. Договор дарения может охватывать любую часть права собственности‚ однако в договоре необходимо точно указать долю (например‚ 1/2) и её кадастровый номер. При этом рекомендуется оформить отдельный договор на каждую долю.

Можно ли оформить дарственную удаленно‚ используя доверенность?

Да‚ если один из участников не может присутствовать лично. Доверенность должна быть нотариально заверена‚ а сама сделка – заверена нотариусом‚ присутствующим с доверенным представителем.

Дарственная на квартиру от родителей к ребёнку – относительно простая‚ но требующая внимательности процедура. Ключевые шаги: собрать полный пакет документов‚ оформить договор в письменной форме‚ заверить его у нотариуса‚ оплатить госпошлину и зарегистрировать переход права в Росреестре. При соблюдении всех требований налог на дарение не взимается‚ а права собственности переходят без задержек.

Если у вас возникли сомнения в формулировках договора или в юридических нюансах (особенно при дарении несовершеннолетнему)‚ рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или к нотариусу‚ который поможет избежать ошибок и защитить интересы обеих сторон.

Статья подготовлена на основе актуальной информации на 19 апреля 2026 года.