Внимание! С 2026 года материнский капитал составляет 728 921,90 рубля. Эта сумма часто становится «приманкой» для продавцов, желающих быстро продать недвижимость, где прописаны несовершеннолетние. Однако покупка такой квартиры чревата серьёзными рисками, вплоть до признания сделки недействительной. Ниже — подробный разбор всех подводных камней.

Основные риски

• Опека и попечительство: любая сделка с долей несовершеннолетнего требует согласия органа опеки. Без него договор могут аннулировать.
• Недобросовестные продавцы: они могут скрывать, что ребёнок имеет право на долю, или использовать поддельные разрешения опеки.
• Задолженности по коммуналке и ЖКХ: долги переходят к новому собственнику, если их не выявить заранее.
• Банкротство родителей-продавцов: если продавцы окажутся банкротами, сделку могут оспорить в течение 3 лет после признания ими банкротами.
• Использование материнского капитала: если квартира куплена с участием маткапитала, доля детей должна быть выделена в натуре или в виде денежной компенсации. Нарушение чревато судом.

Как проверить квартиру «по детям»

Запрос в ЕГРН

Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости. В ней отражаются все собственники, включая несовершеннолетних. Срок изготовления — 1–3 дня, стоимость, 350–750 рублей (зависит от региона).

Орган опеки

Если в выписке есть несовершеннолетние, обязательно сверьтесь с решением органов опеки. Проверьте:

1. Номер и дату разрешения.
2. Печать и подпись уполномоченного лица.
3. Соответствие площади и долей, указанных в разрешении, данным в договоре.

Нотариус

Даже если сделка без ипотеки, потребуйте нотариальное удостоверение. Нотариус проверит:

• отсутствие запретов и арестов;
• легитимность разрешения органа опеки;
• согласие всех законных представителей ребёнка.

Актуальная практика Верховного суда РФ

В 2025–2026 годах Верховный суд РФ рассмотрел ряд споров, где стороны спорили о признании сделок недействительными из-за нарушения прав несовершеннолетних. Ключевые выводы:

• Если доля ребёнка не выделена или выделена «условно» (например, обещано «позже»), сделку могут расторгнуть даже спустя годы.
• Суды всё чаще обязывают продавцов возвращать деньги в полном объёме + неустойка + моральный вред.
• Покупатель, не проверивший разрешение органа опеки, несёт самостоятельный риск — возврат денег не гарантирован.

Чек-лист для безопасной покупки

Квартира с несовершеннолетними, это не табу, но риск. Проверяйте документы, не экономьте на юристе и нотариусе, и тогда ваше новое жильё не превратится в головную боль. Помните: дешёвое предложение может скрывать дорогие проблемы.

Будьте бдительны и берегите свои деньги!