В 2026 году предприятия строительной отрасли продолжают работать в условиях высокой ценовой волатильности и заметного роста процентных ставок. Это делает актуальным создание резерва под обесценение незавершённого строительства (НС) — обязательного элемента достоверной отчётности в рамках ФСБУ 26/2020 «Учёт основных средств» и ФСБУ 25/2018 «Учёт незавершённого строительства». Ниже приведены ключевые правила, методики и практические примеры, которые помогут бухгалтеру корректно рассчитать и отразить резерв.
Кратко о незавершённом строительстве
- Где учитываем: счёт 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчёт 08-3 «Строительство объектов основных средств».
- Что относится: затраты на строительно-монтажные работы, оборудование, проектно-изыскательские услуги, прочие капитальные вложения.
- Балансовая строка:
- 1150 «Основные средства» — если строим для собственных нужд;
- 1170 «Прочие внеоборотные активы», если строим для инвестора (договор долевого участия, договор подряда).
Когда возникает необходимость в резерве
Резерв создаётся, когда восстановимая сумма (ЧСП — цена возможной реализации объекта НС) ниже балансовой стоимости. Триггеры:
- значительное падение цен на строительные материалы или рост себестоимости;
- задержка финансирования/остановка проекта;
- недостаточный спрос (долгострой не востребован покупателями);
- повреждение объекта (авария, пожар);
- изменение законодательства, из-за чего объект нельзя достроить по ранее утвержденному проекту.
Методика расчёта резерва в 2026 году
Алгоритм
- Определить балансовую стоимость НС (сальдо 08-3) на отчётную дату.
- Рассчитать восстановимую сумму (ЧСП):
- а) рыночная цена достроенного объекта минус затраты на достройку и вывод на рынок;
- б) дисконтированные денежные потоки (ДДП), если рынок отсутствует;
- в) экспертная оценка.
- Если ЧСП < Балансовой стоимости, разница = резерв под обесценение.
- Если ЧСП ≥ Балансовой стоимости, резерв не создаётся.
Формула
Резерв = Балансовая стоимость НС – max(ЧСП, 0)
Практический пример
| Показатель | Руб. |
|---|---|
| Балансовая стоимость НС (счёт 08-3) | 12 000 000 |
| Оценка рынка достроенного объекта | 11 500 000 |
| Затраты на достройку и вывод на рынок | 1 700 000 |
| ЧСП (11 500 000 – 1 700 000) | 9 800 000 |
| Необходимый резерв | 2 200 000 |
Бухгалтерские проводки
Создание резерва
Дт 91-2 «Прочие расходы» — Кт 14 «Резервы под снижение стоимости материальных ценностей» (субконто «Резерв под обесценение НС») — 2 200 000
Дополнительное уточнение
Для отражения в аналитике внутри счёта 14 рекомендуется вести отдельный субконто «Незавершённое строительство».
Восстановление резерва
Если в будущем ЧСП выросла, резерв восстанавливается частично или полностью:
Дт 14 — Кт 91-1 «Прочие доходы» (в пределах ранее признанного резерва)
Налоговый учёт (по НДП/НП)
- Резерв не признаётся расходом в целях налога на прибыль (ст. 270 НК РФ).
- Метод бухгалтерского учёта и налогового расходятся → временная разница и отложенное налоговое обязательство (ПБУ 18/02).
Отражение в бухгалтерской отчётности
| Форма отчётности | Как показываем |
|---|---|
| Баланс | НС отражается в строке 1150 или 1170 минус резерв (кредитовое сальдо 14). |
| Отчёт о финансовых результатах | Расходы по созданию резерва — в строке «Прочие расходы» (код 2350). |
| Пояснительная записка | Раскрываем методику оценки ЧСП, дату проведения тестирования на обесценение, сумму резерва и его движение. |
Чек-лист бухгалтера
- Уточнить в учётной политике:
- частоту тестирования на обесценение (ежеквартально/при наличии признаков);
- методику расчёта ЧСП (рыночная цена, ДДП, экспертная оценка);
- субконто к счёту 14.
- Сформировать внутренний акт о признаках обесценения (приказ руководителя + заключение эксперта/оценщика).
- Рассчитать резерв и провести проводки.
- Отразить сумму в балансе и пояснительной записке.
- Контролировать восстановление резерва при увеличении ЧСП.
Своевременное создание резерва под обесценение незавершённого строительства минимизирует риски завышения активов и готовит компанию к возможным проверкам аудиторов и налоговых органов. Используйте представленную методику, регулярно пересматривайте ЧСП и документируйте каждый этап расчёта, это обеспечит прозрачность и надёжность вашей финансовой отчётности в 2026 году.