Краткая справка
Статья 681 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет ключевое правило:
текущий ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью нанимателя,
если иное не предусмотрено договором найма жилого помещения.
Текст действующей редакции (2025 год)
- Текущий ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
- Капитальный ремонт возлагается на наймодателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Ключевые понятия
- Текущий ремонт — устранение незначительных неисправностей, обеспечивающих нормальную эксплуатацию: замена розеток, смесителей, подкраска стен, ремонт дверных замков и т.д.
- Капитальный ремонт — комплексный ремонт всего помещения или его инженерных систем: замена окон, кровли, электропроводки, перепланировка с внесением изменений в техпаспорт.
- Наниматель — физическое или юридическое лицо, которое по договору найма жилого помещения получило жильё во временное владение и пользование.
- Наймодатель — собственник или уполномоченное лицо, сдающее жилое помещение.
Ответственность сторон
Наниматель
- Несёт расходы по текущему ремонту своими силами и средствами.
- Обязан уведомить наймодателя о необходимости ремонта, если дефект угрожает сохранности имущества.
- Вправе требовать возмещения расходов, если обязанность по текущему ремонту переложена на наймодателя договором.
Наймодатель
- Обязан проводить капитальный ремонт, если иное не закреплено договором.
- Не вправе требовать от нанимателя оплаты капитального ремонта, за исключением случаев, когда последний умышленно повредил имущество.
- В случае перекладывания на нанимателя обязанности по капитальному ремонту — должен предусмотреть соответствующее уменьшение платы за наём (иначе соглашение может быть признано недействительным как ущемляющее права потребителя).
Договор найма жилого помещения: как правильно прописать ремонт
Стороны могут отступить от законодательного правила, закрепив иное распределение обязанностей в договоре. Рекомендуется:
- Определить перечень текущих работ, которые входят в обязанности нанимателя.
- Указать порядок согласования капитального ремонта: сроки, сметы, предварительные осмотры.
- Закрепить ответственность за ущерб, возникший из-за ненадлежащего содержания жилья.
- Установить периодичность взаимных осмотров помещения (например, раз в квартал).
Переоборудование и перепланировка
Любые работы, затрагивающие конструктивные элементы или переустройство жилого помещения, регулируются статьёй 289 ГК РФ и требуют:
- письменного согласия наймодателя;
- согласования с органами местного самоуправления (в ряде случаев);
- внесения изменений в технический паспорт помещения.
После получения разрешений наниматель может приступать к работам, но обязан восстановить помещение к первоначальному состоянию по окончании договора, если иное не оговорено.
Судебная практика (2024–2025 гг.)
- Апелляционное определение Московского городского суда от № 33-8745/2025: наймодатель не вправе требовать от нанимателя оплату капитального ремонта крыши, поскольку обязанность по капремонту возложена законом на собственника.
- Постановление 9 ААС от № 09АП-9854/2024: наниматель обязан возместить наймодателю стоимость текущего ремонта, повреждения которого возникли по вине нанимателя (затопление соседей из-за оставленного открытым крана).
- Решение Ленинградского областного суда от № 2-456/2025: условие договора о полном освобождении нанимателя от любых ремонтов признано недействительным как ущемляющее права потребителя (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
Пошаговый алгоритм для нанимателя при обнаружении дефекта
- Зафиксируйте проблему: сфотографируйте/снимите на видео.
- Уведомите наймодателя: направьте письменное уведомление (e-mail с подтверждением вручения или заказное письмо).
- Ожидайте ответа в разумный срок (7–10 дней).
- Если наймодатель бездействует: выполните ремонт самостоятельно и сохраните все чеки/акты выполненных работ для дальнейшего возмещения расходов.
- При споре: обратитесь в Жилинспекцию, Роспотребнадзор или суд.
Чек-лист для наймодателя
- ☐ Проверьте, что в договоре чётко указано, какие виды ремонта относятся к текущим, а какие — к капитальным.
- ☐ Подготовьте фото/видео отчёт о состоянии квартиры на момент передачи нанимателю.
- ☐ Внесите в договор пункт о гарантийном депозите (залоговая сумма на случай неустранённого нанимателем ущерба).
- ☐ Подпишите передаточный акт с подробным описанием имущества и его состояния.
Статья 681 ГК РФ — это «разграничитель полномочий» между нанимателем и наймодателем.
Закон отдаёт текущий ремонт нанимателю, капитальный — собственнику. Однако стороны вправе изменить это правило по взаимному соглашению, главное, закрепить всё в письменном договоре и сопроводить актами приёмки-передачи.
Неукоснительное соблюдение формальных процедур и документооборота позволит избежать 99 % судебных споров.