Что такое реконструкция по ГрК РФ?
Согласно ст. 1 ГрК РФ реконструкция — это:
- изменение параметров ОКС (высоты, этажности, площади, объёма);
- перестройка с заменой несущих конструкций;
- переустройство с улучшением эксплуатационных показателей (энергоэффективность, доступность МГН, безопасность);
- исключение: капремонт, в котором не меняются вышеуказанные параметры,, не считается реконструкцией.
С 2021 года: ключевые новеллы
После ФЗ № 340-ФЗ от и ФЗ № 276-ФЗ от действуют следующие изменения:
- Уведомительный порядок для большинства реконструкций жилых домов ИЖС, садовых и дачных домов (ст. 51 ГрК РФ).
- Разделение полномочий:
- федеральный уровень — градостроительные регламенты;
- региональный — правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- муниципальный — схемы и правила благоустройства.
- Электронная подача документов через Единую государственную информационную систему (ЕГИС, ст. 41.5 ГрК РФ).
- Обязательное включение в ПЗЗ районов реконструкции (ст. 32, ч. 2.1).
Пошаговая процедура реконструкции в 2024–2026 гг.
| Шаг | Документ | Инстанция | Срок (раб. дни) |
|---|---|---|---|
| 1 | Проверка ПЗЗ / градрегламента | МФЦ / онлайн (ЕГИС) | 1–3 |
| 2 | Техническое обследование ОКС | Лицензированное БТИ | 5–10 |
| 3 | Разработка проектной документации (ПД) | Проектная организация СРО | 14–60 |
| 4 | Экспертиза ПД (обязательна при высоте > 3 этажа) | Главгосэкспертиза / Региональная экспертиза | 20–45 |
| 5 | Разрешение на строительство (РС) или уведомление | Минстрой субъекта / МФЦ | 10 (уведомление — 7) |
| 6 | Акт ввода (ГКО/ЗОС) | Минстрой / МФЦ | 7–10 |
Уведомительный порядок: когда подходит?
- Индивидуальный жилой дом (ИЖС) или объект до 3 этажей, если не выходят за границы земельного участка и не затрагивают несущие конструкции.
- Дачные, садовые, садовые дома до 20 м высотой (ПП РФ № 540/2018).
Процесс:
подача уведомления в МФЦ → автоматическое разрешение через 7 дней → строительство → уведомление о завершении → внесение изменений в ЕГРН.
Состав проектной документации на реконструкцию 2024–2026
- АР, архитектурные решения;
- КР, конструктивные решения;
- ИТС, инженерно-технические системы;
- ПОС, проект организации строительства;
- ООС — охрана окружающей среды;
- ПМООС — проект мероприятий по охране окружающей среды;
- СЭД — сметно-экономическая документация;
- ЗОС — заключение о соответствии (по готовности).
Плата и госпошлины (2025–2026)
| Услуга | Размер, ₽ |
|---|---|
| Уведомление | 0 |
| Разрешение на строительство | 750–3500 (зависит от региона) |
| Госэкспертиза ПД | 0,2 % от сметной стоимости, но ≤ 4 млн ₽ |
| Ввод объекта | 750–1500 |
Частые ошибки и риски
- Не сверили ПЗЗ: в 2025 году в 18 регионах обновлены зоны охраны объектов культурного наследия — проверьте online на портале Минэкономразвития.
- Забыли про МГН: с обязательно проектировать пандусы и лифты для маломобильных групп (ПП РФ № 1718/2024).
- Нет экспертизы: если высота здания > 3 этажа без экспертизы — административный штраф до 500 000 ₽ (КоАП РФ ст. 9.5).
Что ждёт реконструкцию в 2026 году?
Согласно официальному заявлению Минстроя РФ «никаких новых запланированных редакций Градостроительного кодекса на данный момент нет». Однако ведётся подготовка законопроекта, который:
- перенесёт полномочия по выдаче РС в электронную форму 100 %;
- введёт единую кадастровую карту реконструкции;
- создаст реестр типовых проектов для типовых зданий серии П-44/И-209.
- Сверить ПЗЗ и градрегламент онлайн.
- Заказать техническое обследование.
- Выбрать проектную организацию из реестра СРО (проверить на сайте sroportal.ru).
- Определить: нужна ли экспертиза (высота, площадь, сложность).
- Подать заявление в ЕГИС (уведомление или РС).
- Завершить строительство → заказать ЗОС → внести изменения в ЕГРН.
Полезные ссылки
- Минстрой России — официальные разъяснения.
- Единый кадастровый портал — проверка зон.
- МосЭксп (для Москвы) — подача онлайн.
Дата актуализации: 19 апреля 2026 г., 02:44 мск.