Почему нотариус обязателен?

• Доля ‒ это не вся квартира, а лишь часть права общей долевой собственности.
• Закон защищает интересы всех участников: остальных собственников имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).
• Именно нотариус проверяет, соблюдено ли преимущественное право, и фиксирует факт отказа или согласия остальных долевиков.

Подготовительный этап: что собрать до визита к нотариусу

2.1 Документы на квартиру

1. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) с выпиской о всех зарегистрированных правах и обременениях (срок ‒ не старше 5 дней).
2. Правоустанавливающие документы: ДДУ, приватизационный договор, дарение, наследство и т.д.
3. Если квартира в ипотеке ‒ разрешение банка или справка о закрытии кредита.

2.2 Документы сторон

• Паспорта продавца и покупателя (включая СНИЛС и ИНН).
• Свидетельства о браке/разводе ‒ чтобы подтвердить режим собственности (совместная или личная).
• Согласие супруга(-и), если доля была приобретена в браке и не выделена в личную собственность.

2.3 Уведомление собственников о намерении продать долю

За 30 дней до планируемой сделки продавец обязан направить остальным долевикам письменное уведомление (или через нотариуса) с указанием цены и условий. Ответы хранятся в деле. Если кто-то отказывается или не отвечает в течение 30 дней ‒ право переходит к внешнему покупателю.

Этапы при нотариусе

3.1 Проверка прав и ограничений

Нотариус делает онлайн-запрос в ЕГРН, ПФР и ФНС, чтобы убедиться:

• нет запрета/ареста;
• доля действительно принадлежит продавцу;
• уплачены налоги (если доля получена по наследству/дарению менее 3-5 лет).

3.2 Составление и подписание договора купли-продажи

Документ должен содержать:

1. точные кадастровые и почтовые адреса;
2. размер доли в виде простой дроби (например, ¹/₃);
3. цену в рублях;
4. условия оплаты (рассрочка, ипотека, задаток);
5. обязательство покупателя регистрировать право.

Если договор составляется по доверенности, она обязательно нотариальная и включает полномочия на продажу именно доли, а не всей квартиры.

3.3 Подпись и удостоверение

Все участники лично подписывают договор. Нотариус проставляет реестровый номер и передаёт сведения в Росреестр в электронном виде (срок до 2 рабочих дней).

Регистрация перехода права

• Нотариус сам направляет пакет в Росреестр через Систему электронного документооборота (СЭД).
• Госпошлина: 2 000 руб. за долю (если физлица) + 500 руб. за технические услуги нотариуса.
• Срок регистрации: 5–7 рабочих дней. Покупатель получает выписку ЕГРН с новым владельцем.

Подводные камни 2026 года

5.1 Долевое участие несовершеннолетних

Если доля принадлежит ребёнку, потребуется согласие органа опеки. Процедура занимает до 15 дней.

5.2 Ошибки в кадастровом номере

Даже одна цифра в кадастровом номере ‒ повод для отказа. Всегда перепроверяйте онлайн на rosreestr.gov.ru.

5.3 Недооценка

Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости × 0,7, налоговая может начислить НДФЛ по «рыночной» выгоде.