Жизнь в многоквартирном доме не ограничивается только стенами вашей квартиры. Вокруг дома есть придомовая территория, где расположены дорожки, детские площадки, зелёные насаждения, парковочные места и подъездные пути. Всё это — общее имущество собственников помещений, и в т.ч. земельный участок, на котором стоит сам дом. С 1 марта 2025 года вступают в силу новые правила государственной регистрации таких участков, поэтому тема становится особенно актуальной.

Что считается «общим имуществом» в МКД

В соответствии с Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ от «О государственной регистрации недвижимости» к общему имуществу многоквартирного дома относятся:

• несущие конструкции здания (фундамент, стены, перекрытия и т.д.);
• межквартирные лестничные клетки, лифты, лифтовые шахты;
• кровля, техподполье, чердак;
• инженерные системы до первого разъединительного устройства;
• земельный участок с кадастровым (или условным) номером, на котором расположен дом, с ограничениями оборота, установленными законодательством;
• иные предметы, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Почему важно зарегистрировать землю в ЕГРН

До недавнего времени зачастую дом числился в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а участок, нет. Это приводило к конфликтам:

• Налоговая требовала уплатить земельный налог от «неопознанных» собственников;
• Управляющие организации не могут официально заключать договоры на благоустройство или аренду парковочных мест;
• При капремонте или реконструкции возникали вопросы о границах строительной площадки;
• Невозможно было зарегистрировать право собственности на встроенные нежилые помещения без привязки к земле.

Решение: формирование и государственная регистрация земельного участка в ЕГРН как части общего имущества МКД.

Кто владелец земельного участка под МКД

Земля в составе общего имущества МКД не может быть разделена долями. Собственником выступают все владельцы квартир и нежилых помещений в доме в равной доле (пропорционально площади их помещений). При этом:

• право общей долевой собственности на земельный участок возникает автоматически с момента внесения сведений о нём в ЕГРН;
• никто из собственников не может распоряжаться «своей» долей в отрыве от остальных: решения принимаются общим собранием;
• выписка из ЕГРН содержит запись: «Право общей долевой собственности на земельный участок в составе общего имущества в многоквартирном доме».

Пошаговая инструкция: как оформить участок под МКД в 2025 году

1. Выявить факт отсутствия участка в ЕГРН
   
   Запросите выписку из ЕГРН на дом (кнопка «Получить сведения об объекте» на сайте Росреестра) и посмотрите, есть ли отдельная кадастровая карточка земельного участка.
2. Подготовить межевой план
   
   Это топографо-геодезическая съёмка границ участка в системе координат 2025 года (новый стандарт СК-2025). Услугу оказывают кадастровые инженеры.
3. Согласовать границы с соседними МКД и землепользователями
   
   При необходимости провести согласование с УК, ТСЖ, муниципалитетом, соседними ТСЖ.
4. Сформировать земельный участок в ГКН
   
   Кадастровый инженер формирует кадастровый план и отправляет его в Росреестр.
5. Зарегистрировать право общей долевой собственности
   
   Для этого достаточно, чтобы хотя бы один собственник подал заявление в МФЦ/Росреестр. Понадобятся:
   • выписка из ЕГРН на дом (копия);
   • сведения о всех собственниках (можно получить автоматически);
   • квитанция об уплате госпошлины (2 000 руб. для физлиц).

   Регистрация занимает 5–7 рабочих дней.

6. Разместить сведения на публичной кадастровой карте
   
   После регистрации земельный участок появится на pkk.rosreestr.ru с примечанием «в составе общего имущества МКД».

Освобождение от налога на землю

Согласно Федеральному закону № 347-ФЗ, земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, освобождены от земельного налога с . Это исключает двойное налогообложение: собственники уже платят налог на квартиру, а землю обслуживает ТСЖ/УК за счёт взносов.

Ответственность за содержание и эксплуатацию

После постановки на кадастровый учёт обязанность по содержанию земельного участка переходит к управляющей организации или ТСЖ:

• подрезка деревьев и кустарников;
• укладка асфальта, ремонт тротуаров;
• обслуживание детских и спортивных площадок;
• обеспечение уличного освещения;
• расчистка снега и вывоз мусора.

За бездействие предусмотрены штрафы по ст. 6.3 КоАП РФ.

Риски неоформленного участка в 2026 году

Документы-основания для работы с участком

С 1 февраля 2022 года действует новая редакция ст. 47 Закона № 218-ФЗ. Основные документы:

• Акт ввода дома в эксплуатацию (форма № КС-11);
• Разрешение на строительство;
• Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
• Решение общего собрания собственников о выборе способа управления (управляющая компания/ТСЖ) и утверждение границ;
• Кадастровый паспорт на земельный участок после регистрации.

Краткий чек-лист для собственников

1. Уточните, поставлен ли участок на кадастровый учёт (проверьте выписку ЕГРН).
2. Если нет — соберите общее собрание, выберите кадастрового инженера.
3. Согласуйте границы, оплатите работы инженера и госпошлину.
4. Один из собственников подаёт заявление в МФЦ/Росреестр на регистрацию права общей долевой собственности.
5. Убедитесь, что участок освобождён от налога (в выписке ЕГРН есть пометка).
6. Заключите договор с УК/ТСЖ на содержание придомовой территории.

Регистрация земельного участка в составе общего имущества многоквартирного дома — это не просто бюрократическая формальность. Это гарантия юридической чистоты, снятие налоговых рисков и комфортной среды проживания для всех жильцов. Начните процесс уже сегодня, пока новые правила 2025 года работают «без очередей и задержек».

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.