Дополнительное соглашение (допсоглашение) к договору купли‑продажи недвижимости – это документ, которым стороны изменяют условия первоначального договора: корректируют цену, сроки оплаты, уточняют объект, вносят новые обременения и т.п. В большинстве случаев такие изменения требуют государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Отсутствие регистрации приводит к тому, что изменения не будут иметь юридической силы в отношении третьих лиц.
Когда обязательна регистрация допсоглашения?
- Изменение объёма прав сторон. Если допсоглашение меняет права собственности, доли в праве общей собственности, устанавливает новое ограничение (залог, сервитут, аренда более 1 года) – регистрация обязательна.
- Внесение новых обременений. Любая запись обременения (ипотека, арест, ограничение) должна быть внесена в ЕГРН.
- Изменение существенных реквизитов объекта. Например, изменение площади, адреса, границ участка.
- Срок аренды более одного года. Договор аренды, подлежащий регистрации, считается изменённым только после внесения допсоглашения в реестр.
- Иные случаи, предусмотренные ГК РФ и ФЗ № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Если же допсоглашение лишь уточняет детали, не влияющие на запись в реестре (например, согласование формы оплаты без изменения цены), регистрация не требуется.
Нормативно‑правовая база
| Нормативный акт | Содержание |
|---|---|
| ГК РФ (ст. 408, 433, 609) | Определяет порядок исполнения обязательств и необходимость регистрации сделок, меняющих запись в реестре. |
| ФЗ № 218‑ФЗ от «О государственной регистрации недвижимости» | Пункт 6 ст. 1 устанавливает, что подлежат регистрации право собственности, другие вещные права и сделки, перечисленные в ст. 130‑164 ГК РФ. |
| Налоговый кодекс РФ (ст. 333.33) | Регулирует порядок уплаты государственной пошлины за регистрацию сделок с недвижимостью. |
| Приказ Минфина России № 03‑05‑05‑03/98111 (2024) | Подтверждает размер госпошлины: 2 000 руб. для физических лиц, 22 000 руб. для организаций (за исключением сельскохозяйственных земель – 350 руб.). |
Пошлина за регистрацию
Согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ:
- Для физических лиц – 2 000 руб.
- Для организаций – 22 000 руб.
- Для земель сельскохозяйственного назначения – 350 руб.
Пошлина уплачивается в бюджет в момент подачи заявления в Росреестр (офис, МФЦ или через портал Госуслуги). К оплате прилагается квитанция или электронный чек.
Какие документы нужны для регистрации?
- Заявление о государственной регистрации (форма Р11001). Заполняется в двух экземплярах – один для Росреестра, второй для заявителя.
- Оригинал и копия договора купли‑продажи (или его нотариальная копия).
- Дополнительное соглашение (надлежащим образом оформленное, подписанное сторонами, заверенное нотариусом, если того требует закон).
- Нотариальное удостоверение (если договор изначально требует нотариального заверения).
- Квитанция об уплате государственной пошлины (или её электронный эквивалент).
- Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности).
- Согласие супруги/супруга (если объект находится в совместной собственности).
- Доверенность (если представителем выступает иной человек).
- Технический паспорт/Кадастровый план (при изменении границ или площади).
Все документы, подаваемые в Росреестр, должны быть предоставлены в оригинале и в копиях (копии заверяются печатью или подписью уполномоченного лица).
Пошаговый алгоритм регистрации
Шаг 1. Подготовка документов
Соберите перечень, указанный в пункте 4. Убедитесь, что подписи сторон и нотариальные заверения соответствуют требованиям.
Шаг 2. Оплата госпошлины
Оплатить можно:
- Через банковскую кассу (квитанция).
- Онлайн через портал Госуслуг (электронный чек).
- В терминалах Банка России.
Шаг 3. Подача заявления
Лично в отделении Росреестра, в МФЦ или через Госуслуги. При онлайн‑подаче загрузите сканы всех документов.
Шаг 4. Рассмотрение заявления
Росреестр проверяет полноту и правильность документов (обычно 5‑10 рабочих дней). При необходимости могут запросить уточнения.
Шаг 5. Получение выписки из ЕГРН
После регистрации вам выдают выписку, в которой отражены новые условия (изменённая цена, новые обременения и т.п.).
Шаг 6. Архивирование
Сохраните оригиналы и выписку в надёжном месте – они подтверждают законность правовых изменений.
Типовые ошибки и как их избежать
- Отсутствие нотариального заверения. Если договор требует нотариального удостоверения, а допсоглашение – нет, регистрировать нельзя.
- Неправильный код бюджетной классификации (КБК). При оплате онлайн укажите КБК 03‑05‑05‑03 (для физических лиц) или 03‑05‑05‑03 (для юридических лиц).
- Неуказание реальной стоимости. В допсоглашении должна быть указана фактическая цена сделки; иначе регистрация может быть отклонена.
- Отсутствие согласия всех совладельцев. При совместной собственности необходимо согласие всех участников.
- Неправильный срок аренды. Если аренда менее года, регистрация не требуется, но при изменении срока более года – регистрация обязательна.
Образец дополнительного соглашения к договору купли‑продажи
Дополнительное соглашение № ___ к Договору купли‑продажи недвижимости № ___ от "__" _______ 20__ г. ____________ "__" ___________ 20__ Продавец: ______________________________________ (ФИО, паспортные данные, ИНН) Покупатель: ___________________________________ (ФИО, паспортные данные, ИНН) Предмет соглашения Стороны изменяют пункт __ Договора, устанавливая новую цену продажи в размере _______ (прописью) рублей. Стороны согласовывают изменение срока передачи прав собственности: новый срок – "__" _______ 20__. Внести в Договор пункт о (указать новое обременение, например, ипотека, залог, сервитут) в размере _______ рублей. Порядок расчётов Покупатель обязуется уплатить указанную в п.1 сумму в течение ____ дней с момента подписания настоящего соглашения. Подтверждение оплаты – расписка/квитанция. Прочие условия Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Росреестре. Все остальные условия Договора остаются без изменений. Подписи сторон: Продавец: _______________________ /_____________/ Покупатель: _____________________ /_____________/ Нотариальное удостоверение (Если требуется)
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1. Нужно ли регистрировать допсоглашение, если меняется только способ оплаты?
Если изменение способа оплаты не влияет на стоимость и не вносит новых обременений, регистрация не требуется. Однако рекомендуется уточнить у нотариуса или в Росреестре.
Вопрос 2. Как быстро можно получить выписку из ЕГРН?
В электронном виде – в течение 1‑2 рабочих дней после завершения регистрации. В отделении – до 10 дней.
Вопрос 3. Можно ли подать заявление онлайн, если у меня нет электронной подписи?
Да. Через портал Госуслуги можно авторизоваться по СНИЛС/логину и паролю, а оплату произвести банковской картой. Подпись ставится в виде электронного подтверждения.
Вопрос 4. Кто оплачивает госпошлину?
По закону плату делят поровну между продавцом и покупателем, если иное не предусмотрено договором.
Вопрос 5. Что делать, если Росреестр отклонил документы?
Получите официальное уведомление с указанием причин. Устраните недостатки (добавьте недостающие подписи, исправьте ошибки) и подайте исправленное заявление.
Регистрация дополнительного соглашения к договору купли‑продажи недвижимости – важный юридический шаг, гарантирующий защиту прав сторон и их признание в отношении третьих лиц. Соблюдение нормативных требований, правильная подготовка документов и своевременная уплата государственной пошлины позволяют избежать длительных споров и судебных разбирательств.
Если у вас возникли сомнения в порядке составления или регистрации допсоглашения, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или нотариусу, а также воспользоваться официальными справочными материалами Росреестра.
Дата публикации: