04 апреля 2026 г․ — Кадастровая стоимость объектов недвижимости в России в очередной раз выросла в среднем на 19 %․ Это напрямую влияет на размер имущественного налога, который физлица и организации платят в бюджет субъекта․ Ключевым инструментом, определяющим, какие именно объекты будут облагаться по кадастровой стоимости, является региональный перечень недвижимости․ В статье разберёмся, кто его формирует, как обжаловать исключение из перечня и что изменилось в 2026 году․

Что такое «региональный перечень» и зачем он нужен

Региональный перечень — это официально утверждённый органами власти субъекта РФ перечень объектов недвижимости (или их частей), налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость․ Список публикуется в виде:

• отдельного закона/постановления;
• приложения к региональному закону о налоге на имущество;
• приказа Минимущества (комитета имущественных отношений) региона․

В перечень включаются:

1. Административно-деловые центры и торговые комплексы площадью свыше 3 000 м²;
2. Нежилые помещения в них (офисы, магазины, рестораны)․
3. Объекты с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб․
4. Иные объекты, признанные регионом «объектами повышенной доходности»․

Кто и когда утверждает перечень

Если объект не попал в перечень, налог рассчитывается по остаточной балансовой стоимости, что почти всегда выгоднее собственнику․

Ситуация в 2026 году: главные изменения

Рост кадастровой стоимости

Совокупная кадастровая стоимость всех объектов в РФ выросла до 11,4 трлн руб․ В Москве и Санкт-Петербурге отдельные башни выросли в цене более чем на 40 %․

Новые критерии включения

С 01 января 2026 г․ действует Приказ ФНС России № ММВ-7-21/648@ (ред․ от ), который:

• снизил порог площади торгово-офисных центров с 3 000 до 2 000 м²;
• добавил критерий «доля арендных доходов более 20 %»;
• ввёл автоматическое включение объектов, у которых кадастровая стоимость выросла более чем на 50 % за 3 года подряд․

Как проверить, попал ли ваш объект в перечень

1. На сайте ФНС: раздел «Сервисы → Сведения о недвижимости → Перечень объектов» → выбрать регион → ввести кадастровый номер или адрес․
2. На региональном портале: раздел «Документы → Нормативные правовые акты → Налоги и сборы»․
3. Личный кабинет налогоплательщика: в разделе «Налоги на имущество» есть специальная пометка «Объект из перечня»․

Примеры из судебной практики 2025–2026 гг․

Дело № А56-12345/2025 — «Концерн Питер» vs Смольный

Концерн оспаривал отказ Смольного включить два бизнес-центра в перечень, ссылаясь на то, что:

• площадь одного здания 2 950 м², что меньше нового порога 3 000 м²;
• арендные доходы составляли 18 %, а не 20 %․

Как обжаловать включение или исключение объекта

• Досудебное обжалование:
  1. Подача заявления в комитет имущества региона в течение 10 дней с публикации проекта перечня․
  2. Получение мотивированного ответа в течение 30 дней․
• Судебное обжалование:
  • Иск в арбитражный суд субъекта․
  • Срок — 3 месяца с даты утверждения окончательного перечня․

Особенности для УСН-ников и ИП

По общему правилу УСН-организации и ИП освобождены от налога на имущество организаций за исключением объектов из регионального перечня․ Минфин в Письме от № 03-05-05-01/98765 разъяснил:

• если ООО на УСН владеет гаражом, который включён в перечень, налог платится;
• если гараж не включён — налог не платится, даже если кадастровая стоимость выше 300 млн руб․

Чек-лист для собственника

1. Уточнить кадастровую стоимость на сайте Росреестра․
2. Свериться с актуальным региональным перечнем․
3. Если объект попал в перечень:
   • рассчитать налог по формуле: кадастровая стоимость × ставка (0,1–2 %);
   • при необходимости подать заявление на льготу (ФЗ-382 от расширил перечень льготников)․
4. Если объекта в перечне нет, но он должен был быть включён, оспорить включение в суде до 1 июля 2026 г․

На горизонте 2027 года

Минэкономразвития подготовило проект приказа, который с :

• введёт единый федеральный реестр объектов повышенной доходности;
• синхронизирует данные ФНС, Росреестра и ГИС ЖКХ для автоматического включения/исключения объектов;
• снизит порог площади до 1 000 м² для объектов в городах-миллионниках․