Кадастровая стоимость – это официальная оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, установленная государством в рамках Федерального закона «О кадастре недвижимости». Она является базой для расчёта налога на имущество, а также используется при сделках с недвижимостью, выдаче ипотечных кредитов и в судебных спорах.
Что такое кадастровый реестр?
Кадастровый реестр (Кадастр недвижимости) – это централизованная информационная система, в которой содержатся сведения о:
- местоположении объектов (координаты, адреса);
- их физических характеристиках (площадь, тип, назначение);
- правовом статусе (собственники, ограничения);
- кадастровой стоимости.
Все данные в реестре формируються и обновляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) совместно с региональными органами кадастра.
Основные реестры, связанные с кадастровой стоимостью
- Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – содержит полные сведения о правах и ограничениях на объекты недвижимости.
- Кадастровый реестр – специализированный раздел, где фиксируются физические параметры и стоимость.
- Реестр объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости – формируется ежегодно в каждом регионе и учитывается налоговыми органами.
2.1 Как взаимодействуют реестры?
При изменении характеристик объекта (например, перепланировка, изменение назначения) информация из ЕГРН автоматически передаётся в кадастровый реестр, где переоценивается кадастровая стоимость. Затем обновлённые данные попадают в региональный реестр объектов налогообложения.
Как формируется кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость рассчитывается по формуле, учитывающей:
- рыночные цены на аналогичные объекты (по данным Росстата и специализированных аналитических систем);
- площадь и тип недвижимости (жилая, нежилая, земельный участок);
- местоположение (центр города, район, транспортная доступность);
- особенности объекта (класс энергопотребления, наличие инфраструктуры, этажность, тип конструкции).
В расчёте участвуют коэффициенты корректировки, которые могут изменяться ежегодно в зависимости от инфляции, рыночных колебаний и региональных факторов.
Последние изменения в 2026 году
С начала 2026 года в России наблюдается масштабное повышение кадастровой стоимости более 40 млн объектов недвижимости. Ниже – основные причины и последствия:
4.1 Причины увеличения
- Обновление базовых данных – в 2025‑2026 годах проведена массовая переоценка рыночных цен, учитывающая рост цен на жильё после пандемии.
- Техническое улучшение – внедрение новых геоинформационных систем (GIS) позволило точнее определять местоположение и характеристики объектов.
- Региональная политика – некоторые субъекты РФ (например, Москва и Санкт‑Петербург) ввели дополнительные коэффициенты для стимулирования развития инфраструктуры.
4.2 Как это отразилось на налогах?
Согласно закону, налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Поэтому владельцы получившие уведомления об увеличении стоимости в 2026 году, заметили рост налоговых обязательств:
- Для жилых квартир в Москве средний рост составил 12‑15 %.
- В Санкт‑Петербурге увеличение затронуло около 30 % объектов, средний прирост – 9‑11 %.
- Для земельных участков, особенно в пригородных зонах, рост мог достигать 20‑25 %.
4.3 Что делают собственники?
- Проверяют актуальную кадастровую стоимость через портал Росреестра или мобильное приложение «Кадастр».
- Если считают оценку завышенной, подают запрос на пересмотр в течение 30 дней с даты получения уведомления.
- Некоторые используют снижение налоговой базы за счёт применения льгот (пенсионеры, многодетные семьи, ветераны).
Как получить доступ к реестрам?
Существует несколько официальных способов:
- Онлайн‑портал Росреестра – rosreestr.gov.ru. Через личный кабинет можно запросить выписку из ЕГРН и посмотреть кадастровую стоимость.
- Мобильные приложения – «Кадастр», «ЕГРН Онлайн», позволяющие сканировать QR‑коды на объектах и мгновенно получать данные.
- Офисные центры МФЦ – в любом регионе РФ можно подать заявление на получение печатной выписки.
- API Росреестра – для профессионалов (агентств недвижимости, банков) предоставляется программный доступ к базе данных.
Практические рекомендации владельцам недвижимости
- Регулярно проверяйте актуальную кадастровую стоимость – минимум раз в год, особенно перед подачей налоговой декларации.
- Сохраняйте все уведомления – они могут понадобиться при оспаривании оценки.
- Воспользуйтесь льготами – ознакомьтесь с региональными программами снижения налога (например, льготы для молодых семей в некоторых областях).
- Обращайте внимание на изменения в законодательстве – в 2026 году приняты поправки, позволяющие ускорять процесс пересмотра стоимости.
- Консультируйтесь с профессионалами – юристами, оценщиками, если сумма налога существенно возросла.
Кадастровая стоимость – ключевой параметр, определяющий финансовые обязательства собственника и рыночную оценку недвижимости. В 2026 году масштабная переоценка более 40 млн объектов привела к росту налоговых платежей, но также обеспечила большую прозрачность рынка.
Для эффективного управления своей недвижимостью важно:
- Понимать, как формируются реестры и какие данные в них содержатся;
- Регулярно проверять актуальность информации;
- При необходимости своевременно обращаться за пересмотром кадастровой стоимости.
Только так можно минимизировать финансовые риски и пользоваться всеми преимуществами, которые предоставляет современный кадастровый реестр России.
Статья подготовлена на основе открытых данных, опубликованных в СМИ и официальных источниках Росреестра на 19 апреля 2026 года.