Краткий вывод: главное за 30 секунд
Да‚ продажа жилых помещений (квартир‚ комнат‚ жилых домов и долей в них) по-прежнему освобождена от НДС.
Нет‚ та же льгота не распространяется на апартаменты‚ машино-места‚ гостиничные номера и прочие «не-жилые» или «вспомогательные» объекты.
Всё решает момент ввода объекта в эксплуатацию и его кадастровый статус в ЕГРН: «жилое» = без НДС‚ «нежилое» = 20 % НДС.
Правовое обоснование
2.1 Нормативные акты
- НК РФ‚ пп. 22‚ 23 п. 3 ст. 149 – прямое освобождение операций по реализации жилых помещений и долей в них.
- НК РФ‚ пп. 23.1 п. 3 ст. 149 – освобождение услуг застройщика при долевом участии (ДДУ) при условии передачи именно «жилых» помещений дольщикам.
- Письма Минфина России: № 03-07-07/64777‚ № 03-07-07/23994 – разъяснение‚ почему льгота не распространяется на апартаменты и машино-места.
- Федеральный закон 362-ФЗ от – технические уточнения порядка применения освобождения (вступил в силу ).
2.2 Ключевые даты
- – прекращено освобождение по ДДУ для апартаментов и машино-мест.
- – вступили в силу «антикризисные» поправки 362-ФЗ (переходный период для нововведений).
- с 2026 года – сохранён прежний режим: жильё без НДС‚ всё остальное – 20 %‚ ставка по аренде жилья всё ещё «освобождение» (не 0 %‚ а полное освобождение без вычета).
Как определить «жилое» помещение
| Признак | Жилое помещение | Нежилое (апартаменты‚ гостиница-апарт‚ паркинг) |
|---|---|---|
| Статус в ЕГРН | Код «111001 – жилое помещение» или «111002 – жилой дом» | «1140… – помещение свободного назначения»‚ «1130… – паркинг»‚ «1150… – гостиница» |
| Возможность постоянной регистрации | Да | Нет (максимум временная «массовая» регистрация) |
| Нормативное определение | ЖК РФ‚ ст. 15-16: «изолированное помещение‚ пригодное для постоянного проживания граждан» | ГрадК РФ‚ ст. 48‚ 49: «объекты капитального строительства иного назначения» |
| НДС при реализации | Освобождение (без НДС) | 20 % в 2026 г. |
Пошаговый алгоритм застройщика
Шаг 1. Проверьте кадастровый паспорт перед заключением ДДУ
Если в строке «Назначение» указано «апартаменты» или «машино-место»‚ в договоре пропишите НДС 20 % и выставляйте счёт-фактуру покупателю. Иначе рискуете недоплатой.
Шаг 2. Подайте уведомление о применении освобождения (если на УСН)
ИП или ООО на УСН‚ сдающее готовое жильё‚ обязано подать форму «Уведомление о применении освобождения от НДС» в ИФНС не позднее 20-го числа месяца‚ с которого применяется льгота (п. 3 ст. 145 НК).
Шаг 3. Ведите раздельный учёт
- Если в одном проекте есть и квартиры‚ и апартаменты – ведите два «контура» учёта: объект «Ж» (без НДС) и объект «Н» (с НДС).
- Налоговые агенты по НДС (покупатели-юрлица) должны уплачивать налог при покупке нежилых объектов‚ даже если продавец на УСН.
Шаг 4. Сдайте декларацию
Даже при полном освобождении (жильё) застройщик не освобождается от обязанности сдавать нулевую декларацию ежеквартально (электронно).
Что изменилось в 2026 году
5.1 Ставка НДС
Базовая ставка остаётся 20 %. Для аренды жилых помещений – освобождение‚ а не 0 % (то есть нельзя считать «нулевую ставку» и тем более нельзя восстановить входной НДС).
5.2 Лимит дохода для УСН
Лимит по УСН в 2026 году – 250 млн ₽ (вместо 200 млн ₽ в 2025-м). Привыше лимита УСН теряется‚ и компания автоматически переходит на общий режим с НДС.
5.3 Переходный период по машино-местам
Если ДДУ на машино-место заключён до ‚ застройщик может применять старую льготу до ввода объекта в эксплуатацию. Но если проект введён после – льгота не действует.
Частые ошибки и как их избежать
- Путаница апартаментов с квартирами.
Способ: всегда сверяйтесь с техническим паспортом и выпиской ЕГРН. - Неподача уведомления при УСН.
Способ: поставьте напоминание в календаре на 15-е число первого месяца квартала. - Отсутствие раздельного учёта «жилого» и «нежилого».
Способ: заведите две аналитические субсчёта 62-го счёта и два счёта 90. - Выдача «двойных» счетов-фактур (с НДС и без).
Способ: утвердите внутренний регламент «типовой счёт-фактура для жилья» и «типовой счёт-фактура для апартаментов».
Примеры расчётов
Пример 1. Продажа квартиры за 7 000 000 ₽
Статус в ЕГРН – «111001 – жилое помещение».
НДС = 0 ₽.
Покупатель-физлицо платит всего 7 000 000 ₽‚ в счёте-фактуре строка НДС прочерк.
Пример 2. Продажа апартаментов за 7 000 000 ₽
Статус в ЕГРН – «1140… – помещение свободного назначения».
НДС = 7 000 000 × 20 % = 1 166 667 ₽.
Чек-лист для бухгалтера
- ☐ Получили выписку ЕГРН – проверили назначение объекта.
- ☐ Определили‚ ДДУ или «классический» договор купли-продажи.
- ☐ Установили дату ввода объекта в эксплуатацию.
- ☐ Назначили ответственного за подачу уведомления об освобождении.
- ☐ Настроили раздельный учёт в 1С/Контур.Бухгалтерии.
- ☐ Подготовили шаблоны счетов-фактур «с НДС» и «без НДС».
- ☐ Назначили ежеквартальную сдачу нулевой декларации по НДС.
Ответы на самые популярные вопросы
Вопрос: ИП на УСН сдаёт в аренду две квартиры. Нужно ли платить НДС?
Нет‚ сдача жилых помещений в аренду освобождена от НДС (пп. 10 п. 2 ст. 149 НК). Уведомление подавать не обязательно‚ но можно подать добровольно.
Вопрос: Застройщик продаёт квартиры и машино-места в одном МКД. Как быть?
Для квартир – освобождение‚ для машино-мест – НДС 20 %. Учёт ведите раздельно.
Вопрос: Можно ли покупателю-юрлицу получить вычет при покупке жилья?
Нет. Освобождение без права на вычет – значит‚ налога нет‚ а значит и вычета нет. При покупке нежилых объектов покупатель-юрлицо уплачивает НДС как налоговый агент и может заявить вычет.
Жилое помещение = без НДС. Всё остальное – 20 %.
Главное – правильно определить статус объекта‚ подать уведомление (если УСН) и вести раздельный учёт. В 2026 году никаких новых «сюрпризов» не предвидится.
Перед применением рекомендаций проконсультируйтесь с вашим аудитором или налоговым юристом.