Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Продажа квартиры, дома или комнаты – одно из самых важных финансовых решений, которое сопровождается налоговыми обязательствами. С 1 января 2026 года в России произошли существенные изменения в сфере налогообложения:

повышена ставка налога на добавленную стоимость (НДС) с 20 % до 22 %;
доходы от продажи недвижимости стали облагаться прогрессивной шкалой НДФЛ (13 % → 15 % и 18 % в зависимости от суммы);
введены новые льготы для семей с двумя и более детьми и для собственников, которые владели жильём более 5 лет.

Эта статья подробно объяснит, когда и как НДС применяется к продаже жилого помещения, какие существуют исключения, как правильно рассчитать налоговую базу и какие документы необходимо подготовить.

Что такое НДС и когда он относится к сделкам с жилой недвижимостью?

Налог на добавленную стоимость (НДС) – косвенный налог, который в России взимается с большинства товаров и услуг. По Налоговому кодексу РФ (ст. 149, подп. 22 п. 3) реализация (продажа) жилой недвижимости обычно освобождается от НДС. Это правило действует, если:

Объект – жилая недвижимость (квартира, дом, комната, дача, если она используется как жильё).
Продавец – физическое лицо, не являющееся плательщиком НДС по общему режиму.
Продажа не связана с предпринимательской деятельностью (например, продажа квартиры, купленной в личных целях).

Исключения, при которых НДС всё же начисляется:

Продажа недвижимости, приобретённой для дальнейшей перепродажи в рамках предпринимательской деятельности (например, застройщик, агентство недвижимости).
Продажа коммерческого помещения (офис, магазин, склад) – здесь НДС применяется по ставке 22 %.
Сделка осуществляется между резидентами и нерезидентами с применением специальных режимов (например, экспорт недвижимости).

Ключевые изменения 2025‑2026 гг. и их влияние на НДС

2.1 Повышение ставки НДС до 22 %

С 1 января 2026 года ставка НДС на все облагаемые операции увеличена до 22 %. Это важно для тех, кто продаёт коммерческую недвижимость или участвует в строительных проектах, где НДС входит в стоимость объекта.

2.2 Прогрессивная шкала НДФЛ

С 2025 года доходы от продажи жилой недвижимости облагаются прогрессивным НДФЛ (13 % → 15 % при доходе от 5 млн ₽, 18 % при доходе от 20 млн ₽). Налог на доходы (НДФЛ) – отдельный налог, но его изменения часто путают с НДС, поэтому важно различать их:

НДС – платится только если продавец является плательщиком НДС.
НДФЛ – платится любому физическому лицу, получающему доход от продажи недвижимости, если не действует освобождение.

2.3 Льготы 2026 года

С 2026 года:

Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилой недвижимости (при соблюдении условий владения).
Налог не взимается, если жильё находилось в собственности не менее 5 лет (или 3 года в случае единственного жилья, полученного по наследству, дарению, приватизации).

Как рассчитывается налоговая база для НДС (если он применим)

Если вы попадаете под одну из категорий, где НДС обязателен (например, продажа коммерческого помещения), налоговая база определяется так:

Берётся стоимость продажи, указанная в договоре купли‑продажи.
Если стоимость продажи ниже 70 % от кадастровой стоимости, то в качестве налоговой базы принимается 70 % от кадастровой стоимости (это минимальная база, установленная НК РФ).
НДС = ставка 22 % × налоговая база.

Пример расчёта:

Кадастровая стоимость квартиры: 5 000 000 ₽
Продажная цена по договору: 4 200 000 ₽

70 % от кадастровой стоимости = 3 500 000 ₽ (база выше, чем цена)
Налоговая база = 3 500 000 ₽
НДС = 3 500 000 × 22 % = 770 000 ₽

Пошаговая инструкция: как уплатить НДС (если он нужен) и оформить декларацию

Шаг 1. Уточните статус плательщика НДС

Если вы — частное лицо, не использующее жилую недвижимость в предпринимательской деятельности, скорее всего, НДС не применяется. Если вы зарегистрированы как ИП на УСН «доходы» или «доходы‑расходы», проверьте, включён ли объект в перечень имущества, используемого в бизнесе.

Шаг 2. Подготовьте документы

Договор купли‑продажи.
Акт приёма‑передачи.
Справка из Росреестра о праве собственности.
Кадастровая стоимость (выписка из Росреестра).
Счёт‑фактура (если вы обязаны её выдавать).

Шаг 3. Сформируйте налоговую декларацию

Для физических лиц, не являющихся плательщиками НДС, декларация по НДФЛ (форма 3‑НДФЛ) – основной документ. Если же вы обязаны уплатить НДС:

Заполняете декларацию по НДС (форма 2100) за соответствующий налоговый период.
Указываете в ней сумму операции, налоговую базу и рассчитанный НДС.
Подаёте декларацию в налоговый орган в течение 30 дней после даты сделки.

Шаг 4. Уплата налога

Оплатить налог можно:

Через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
Банковским переводом по реквизитам, указанным в платежном документе.
Через мобильные приложения банков.

Срок уплаты НДС – до 25‑го числа месяца, следующего за месяцем, в котором была осуществлена продажа.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

5.1 Обязательно ли платить НДС при продаже квартиры, если я – ИП на УСН?

Если квартира использовалась исключительно для личного проживания и не входила в перечень основных средств ИП, НДС не начисляется. Если же квартира использовалась в бизнесе (например, сдавалась в аренду как часть предпринимательской деятельности), то НДС обязателен.

5.2 Какой срок владения недвижимости освобождает от НДФЛ, а не от НДС?

Для освобождения от НДФЛ необходимо владеть имуществом минимум 5 лет (или 3 года при единственном жилье). Это правило не влияет на НДС, который, как правило, уже освобождён для жилых помещений.

5.3 Можно ли уменьшить налоговую базу, указав ниже цену продажи?

Нет. Налоговая база определяется как большая из двух сумм: цены продажи по договору или 70 % от кадастровой стоимости. Попытка указать искусственно низкую цену будет признана налоговыми органами и может привести к штрафам.

5.4 Какие документы нужны для подтверждения освобождения от НДФЛ?

Справка из Росреестра о праве собственности.
Документы, подтверждающие срок владения (выписка из ЕГРН).
Свидетельство о рождении детей (для семей с двумя и более детьми).
Кадастровая оценка (для подтверждения стоимости).

5.5 Что делать, если я не уплатил НДС в срок?

Налоговый орган начислит пени в размере 1 % от суммы налога за каждый полный месяц просрочки, но не менее 1 % от суммы налога. Рекомендуется подать исправленную декларацию и уплатить налог как можно быстрее.

Продажа жилья физическим лицом обычно освобождается от НДС.
Налог НДФЛ может взиматься, если срок владения менее 5 лет и нет льгот.
С 2026 года ставка НДС составляет 22 % – актуально только для коммерческой недвижимости и предпринимателей.
Семьи с двумя и более детьми, а также владельцы, удерживавшие жильё более 5 лет, могут полностью избежать НДФЛ.
Для расчёта налоговой базы учитывается большая из цены продажи и 70 % от кадастровой стоимости.
Своевременная подача деклараций (Форма 3‑НДФЛ и/или 2100) и уплата налога предотвращают штрафы.

Если у вас остались вопросы или требуется помощь в подготовке документов, рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или воспользоваться онлайн‑калькуляторами на официальных сайтах ФНС.