Актуально на 20 апреля 2025 г․

Земельный участок, это особый объект недвижимости: он не подлежит амортизации, но может приносить доход при продаже и одновременно влечёт расходы в виде земельного налога․ Как корректно отразить операции с землёй в декларации по налогу на прибыль в 2025 году, какие документы подготовить и на какие ключевые изменения обратить внимание, разбираемся подробно․

Какие операции с землёй нужно отражать в декларации

• Продажа земельного участка․ Доход признаётся по правилам ст․ 271 НК РФ (метод начисления) — в момент перехода права собственности к покупателю․
• Покупка земли․ Стоимость не амортизируется (п․ 2 ст․ 256 НК РФ), но может быть учтена при дальнейшей продаже как расход․
• Земельный налог․ Учитывается в составе прочих расходов на дату начисления (подп․ 1 п․ 1 ст․ 264 НК РФ)․
• Уплата НДФЛ при продаже физлицом․ Физлица подают 3-НДФЛ при продаже, если срок владения менее минимального (3 или 5 лет)․

Налоговый учёт доходов и расходов при продаже земли юрлицом

2․1 Доходы (ст․ 271 НК РФ)

При методе начисления доход от реализации земельного участка признаётся на дату перехода права собственности (Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН)․
Пример: договор подписан , регистрация — ․ Доход в налоговом учете отражаем в 2025 г․

2․2 Расходы

1. Цена приобретения земельного участка (включая НДС, если он не выделен)․
2. Расходы на государственную регистрацию, экспертизы и оценку․
3. Земельный налог, начисленный за период владения в отчётном год․

Важно! Нельзя амортизировать землю, поэтому «накопленную» амортизацию формировать не нужно․

Как заполнить декларацию по налогу на прибыль (форма 2025 г․)

С 1 января 2026 г․ обязательна новая форма декларации, утверждённая Приказом ФНС России от № ЕД-7-3/758@․ Пока применяем форму 2024 г․ (Приказ ФНС от № ММВ-7-3/475@) с учётом последних изменений․

3․1 Основные листы, затрагивающие землю

• Лист 02 — расчёт налоговой базы:
  • стр․ 010 — выручка от продажи (код дохода 101)․
  • стр․ 030 — прямые расходы (стоимость приобретения, расходы на продажу)․
• Приложение 2 к листу 02 — разбивка расходов:
  • стр․ 010, цена приобретения земельного участка․
  • стр․ 040 — земельный налог за отчётный год․
• Приложение 3 к листу 02 — продажа недвижимости:
  • в строке 030 указываем доход от реализации․
  • в строке 040 — расходы (первоначальная стоимость + доп․ расходы)․

Пример расчёта налога на прибыль от продажи земли

Дано:
• Дата продажи (регистрация )
• Цена продажи 12 000 000 ₽
• Цена покупки в 2022 г․ 8 500 000 ₽
• Расходы на регистрацию и оценку 300 000 ₽
• Земельный налог за 2025 г․ (с 01․01 по 17․06) -5 000 ₽

Расчёт:
Доход 12 000 000 ₽
Расходы 8 500 000 + 300 000 + 45 000 = 8 845 000 ₽
Налоговая база 12 000 000 – 8 845 000 = 3 155 000 ₽
Налог на прибыль 20 % = 631 000 ₽

Земельный налог как отдельный налог и как расход

Земельный налог, начисленный юрлицом, учитывается в составе прочих расходов (подп․ 1 п․ 1 ст․ 264 НК РФ) и отражается в строке 041 листа 02․

Особые случаи

6․1 ИП на ОСНО

ИП, применяющий основной режим, включает доходы и расходы по земле в Книгу учёта доходов и расходов (КУДиР)․ Налог на прибыль по ОСНО платится по общим правилам․ Декларацию по земельному налогу ИП не подаёт: налог начисляется исходя из уведомления ФНС․

6․2 Участок, купленный до

Если земля была приобретена до 2007 г․ и не переоценивалась, первоначальная стоимость не амортизировалась․ При продаже расходом признаётся именно эта стоимость без корректировки․

6․3 Продажа «земли+объект» единым лотом

Если договором продаётся участок вместе с зданием, стоимость нужно распределить пропорционально кадастровой стоимости (письмо Минфина от № 03-03-06/1/17747)․ Земля отражается отдельной строкой в Приложении 3 к листу 02․

Чек-лист бухгалтера при реализации земельного участка

1. Получить выписку из ЕГРН с датой права покупателя․
2. Проверить договор купли-продажи на разделение цены земля/здание․
3. Рассчитать и начислить земельный налог за фактический период владения․
4. Включить доход/расходы в декларацию по налогу на прибыль за соответствующий период․
5. Убедиться, что в ПП «Налог на прибыль» (бухгалтерская политика) прописан порядок учёта земельных участков как внеоборотных активов․

Ответы на частые вопросы

Ссылки на нормативные документы

• НК РФ, гл․ 25 «Налог на прибыль организаций»․
• Приказ ФНС России от № ЕД-7-3/758@, новая форма декларации по налогу на прибыль с 2026 г․
• Письмо Минфина РФ от № 03-03-06/1/17747 о распределении стоимости при продаже комплекса «земля+здание»․
• КБК 2025 г․ приказ Минфина № 99н․