Продажа недвижимости — это не только юридическая сделка‚ но и важное событие в бухгалтерской и налоговой жизни предприятия. Неверно отражённая операция может привести к штрафам‚ доначислению налогов и даже претензиям со стороны контрагентов. В этой статье мы пошагово разберёмся‚ как правильно учесть реализацию недвижимости в бухгалтерии и при расчёте налогов на 2026 год.

Классификация недвижимости для целей учета

• Основные средства (ОС) — здания‚ помещения‚ сооружения‚ земельные участки‚ используемые в деятельности организации.
• Товары — недвижимость‚ приобретённая исключительно для перепродажи.
• Вложения в материальные активы (строящиеся объекты) — объекты‚ которые ещё не введены в эксплуатацию.

Бухгалтерский учет

Списание первоначальной стоимости

При продаже ОС мы должны списать с баланса:

• затраты на приобретение/создание объекта (дебет счёта 01 «ОС» субсчёт «Выбытие»);
• накопленную амортизацию (кредит счёта 02 «Амортизация ОС»).

Остаточная стоимость = Первоначальная стоимость – Накопленная амортизация.

Проводки при реализации

1. Списание первоначальной стоимости
   Дт 01 «Выбытие», Кт 01 «ОС» — списание первоначальной стоимости.
2. Списание амортизации
   Дт 02 — Кт 01 «Выбытие» — списание накопленной амортизации.
3. Отражение остаточной стоимости в расходах
   Дт 91.2 «Прочие расходы», Кт 01 «Выбытие» — отражение остаточной стоимости.
4. Поступление выручки
   Дт 62 «Расчёты с покупателями» — Кт 91.1 «Прочие доходы» — выручка от продажи.
5. Начисление НДС
   Дт 91.2, Кт 68 «НДС» — НДС с продажи (20 % в 2026 г.).
6. Оплата покупателя
   Дт 51 — Кт 62, поступление денежных средств.

Учет земельных участков

Земельные участки не подлежат амортизации‚ поэтому при их продаже единственная проводка будет:

Дт 91.2 — Кт 01 — списание первоначальной стоимости земельного участка.

Налоговый учет

Налог на прибыль

Доход от продажи недвижимости признаётся по дате перехода права собственности (п. 3 ст. 271 НК РФ). В расходах можно учесть:

• остаточную стоимость объекта;
• дополнительные расходы‚ связанные со сделкой (юридические услуги‚ оценка‚ нотариус‚ госпошлина).

При продаже ниже остаточной стоимости возникает убыток‚ который можно учесть в полном объёме в текущем периоде (ст. 268 НК РФ).

НДС

• Генеральный режим: ставка 20 % (за исключением жилой недвижимости и земельных участков‚ освобождённых от НДС).
• Упрощённая система (УСН‚ Доходы-Минус-Расходы): НДС не начисляется (за исключением импорта).
• УСН 6 %: весь доход от продажи включается в налоговую базу без учёта расходов.

Налог при УСН «Доходы-Минус-Расходы»

При УСН 15 % можно учесть:

1. остаточную стоимость объекта‚ определяемую по данным бухучёта;
2. расходы на оценку‚ юриста‚ нотариуса‚ госпошлину;
3. если объект приобретён в кредит — проценты по кредиту‚ ещё не учтённые до момента продажи.

Пошаговый алгоритм действий бухгалтера

1. Проверить договор купли-продажи: дата перехода права‚ условия оплаты‚ распределение расходов.
2. Определить статус объекта (ОС‚ товар‚ строящийся объект).
3. Сформировать проводки по списанию первоначальной стоимости и амортизации.
4. Начислить НДС (если применимо) и отразить в декларации.
5. Подготовить акт приёма-передачи (форма ОС-1) и обновить инвентарную карточку ОС-6.
6. Включить доход и расходы в налоговую базу по прибыли либо в книгу учёта доходов и расходов при УСН.
7. Внести записи в книгу учёта фактов хозяйственной деятельности (КУДиР).

Примеры расчётов

Пример 1: продажа офисного здания на общем режиме

Исходные данные:
Первоначальная стоимость — 15 000 000 ₽
Накопленная амортизация, 10 000 000 ₽
Цена продажи — 9 000 000 ₽ (в т. ч. НДС 20 %)
Дополнительные расходы, 200 000 ₽

• Остаточная стоимость = 15 000 000 – 10 000 000 = 5 000 000 ₽.
• Выручка без НДС = 9 000 000 / 1.2 = 7 500 000 ₽.
• НДС = 9 000 000 – 7 500 000 = 1 500 000 ₽.
• Расходы = 5 000 000 + 200 000 = 5 200 000 ₽.
• Прибыль до налогообложения = 7 500 000 – 5 200 000 = 2 300 000 ₽.
• Налог на прибыль 20 % = 2 300 000 × 20 % = 460 000 ₽.

Пример 2: продажа квартиры при УСН «Доходы 6 %»

Доход = 6 000 000 ₽.
Налог = 6 000 000 × 6 % = 360 000 ₽.
Важно: расходы не учитываются при УСН 6 %‚ даже если квартира продана дешевле первоначальной стоимости.

На что обратить внимание в 2026 году

• Изменения в НК РФ: с введён новый порядок определения рыночной стоимости объектов‚ приобретённых до 2022 г; — налоговая может проверять на соответствие кадастровой стоимости.
• Контроль сделок между взаимозависимыми лицами: если покупатель связан с продавцом‚ цену нужно согласовывать с ФНС‚ иначе доход может быть пересчитан по рыночной стоимости.
• Отчётность по НДС: обязательно подавать электронную декларацию через оператора ЭДО (срок, не позднее 25-го числа следующего квартала).

Чек-лист для бухгалтера

1. ☐ Проверил договор и ЕГРН на дату перехода права.
2. ☐ Подтвердил остаточную стоимость по данным бухучёта.
3. ☐ Начислил НДС (20 % или 0 %) и подал декларацию вовремя.
4. ☐ Включил доход/расходы в расчёт налога на прибыль или УСН.
5. ☐ Сформировал акты ОС-1‚ ОС-4а‚ обновил инвентарные карточки.
6. ☐ Провёл сверку расчётов с покупателем и подтвердил оплату.

Правильное отражение продажи недвижимости требует внимательности к деталям: дате перехода права‚ остаточной стоимости‚ налоговым ставкам и форме отчётности. Следуйте этим рекомендациям‚ сохраняйте первичные документы и своевременно консультируйтесь с аудитором при сложных сделках, и вы избежите штрафов и претензий контролирующих органов.