Самое главное, что нужно помнить на 20 апреля 2026 года: с 1 января 2024 г. в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) полностью вступил в силу единый механизм комплексного развития территории (КРТ), объединивший прежние инструменты реновации, комплексной застройки и квартальной реконструкции. Этот механизм – ключевой инструмент обновления застроенных территорий в российских городах, а его применение регулируется гл. 5.1 ГрК РФ (ст. 46.1–46.4) в редакции Федерального закона 627-ФЗ от 26 декабря 2024 г.

Понятие «развитие застроенной территории»

Согласно п. 1 ст. 46.1 ГрК РФ, развитие застроенной территории (РЗТ) – это системное преобразование элемента планировочной структуры (квартал, микрорайон, иной элемент), в границах которого:

• осуществляется обновление жилой и/или нежилой застройки;
• обеспечивается развитие инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры;
• соблюдаются экологические, культурно-исторические и безопасные стандарты.

Цели РЗТ (ст. 64 ГрК РФ)

1. Сбалансированное развитие территорий без ущемления прав собственников.
2. Создание условий для внебюджетного финансирования обновления (инвесторы, девелоперы).
3. Повышение качества городской среды и рост налоговой базы муниципалитетов.

Виды комплексного развития территории (ст. 65 ГрК РФ)

Организационная модель: кто и как

Оператор КРТ

С 2024 г. вводится обязательный оператор – юрлицо, определённое Правительством РФ или уполномоченным им органом субъекта (по соглашению с Минстроем). В 2025 г. в роли операторов выступают:

• АО «ДОМ.РФ» – во всех федеральных проектах;
• региональные операторы ЖКХ;
• муниципальные единые заказчики.

Договор о комплексном развитии территории (ст. 46.2 ГрК РФ)

Оператор и муниципалитет заключают договор КРТ, который включает:

1. Территориальный охват – границы элемента планировочной структуры.
2. Перечень мероприятий – снос, реконструкция, строительство объектов инфраструктуры.
3. Источники финансирования – внебюджетные средства + компенсационные взносы собственников.
4. Сроки реализации – не более 10 лет (по умолчанию).

Проектная документация: планировка и межевание

Проект планировки территории (ст. 42 ГрК РФ)

Для РЗТ обязателен проект планировки территории, который:

• выделяет элемент планировочной структуры;
• устанавливает параметры планируемого развития (плотность, этажность, виды разрешённого использования);
• учитывает градостроительные ограничения (охранные зоны, культурное наследие).

Проект межевания территории (ст. 43 ГрК РФ)

После утверждения проекта планировки формируется проект межевания, который:

1. Фиксирует границы земельных участков под новое строительство.
2. Обеспечивает безусловный доступ инвестора к торгам через ГИСОГД (постановление Правительства РФ № 609 от ).

Права собственников и гарантии

Собственники помещений

С 1 марта 2025 г. собственники жилых и нежилых помещений имеют право:

• на эквивалентное жильё (по площади, качеству и стоимости) или на денежную компенсацию;
• на досудебное обжалование решений в рамках КРТ в Госжилинспекции субъекта РФ;
• на участие в общественных обсуждениях проекта КРТ (публичные слушания обязательны).

Собственники земельных участков

При включении участка в КРТ право собственности не изымается, но:

1. Налагаются градостроительные ограничения – запрет на любое новое строительство до завершения КРТ.
2. Земельный участок может быть выставлен на торги после межевания; преимущественное право покупки имеет оператор КРТ.

Финансовые инструменты 2024-2025

Процедура реализации КРТ пошагово

1. Инициатива – поступает от муниципалитета, субъекта РФ, ДОМ.РФ или инициативной группы собственников.
2. Обоснование – подготовка технико-экономического обоснования и градостроительного аудита (срок 4 мес.).
3. Решение о КРТ – принимает высший исполнительный орган субъекта РФ (по согласованию с Минстроем РФ).
4. Разработка и утверждение проекта планировки.
5. Финансирование и реализация – строительство, расселение, снос/реконструкция.
6. Ввод объектов в эксплуатацию и передача имуществом собственникам.

Практические кейсы 2024-2025

Москва – Юго-Восточный проект КРТ «Капотня-2»

• Площадь: 103 га, 15 тыс. жильцов.
• Оператор: АО «ДОМ.РФ» + «Мосэнерго» (инфраструктура);
• Источники финансирования: облигации ДОМ.РФ на 45 млрд руб., инвестиционный налоговый вычет – 9 млрд руб.
• Срок реализации: 2024-2030 гг.

Санкт-Петербург – КРТ промышленной зоны «Шоссе Революции»

• Конвертация промзоны в mixed-use квартал (жильё + офисы + технопарк).
• Особенность: использование концессии без конкурса (новелла 2025).

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Можно ли отказаться от участия в КРТ?

Ответ: Нет, решение о КРТ принимается публично. Однако собственник может обжаловать решение в суде в течение 3 месяцев.

Вопрос: Кто платит за расселение?

Ответ: Оператор КРТ обязан предоставить собственнику эквивалентное жильё за свой счёт. Деньги не требуются от собственника.

Развитие застроенных территорий (КРТ) с 2024-2025 гг. стало главным инструментом градостроительной политики России. Его ключевые преимущества:

• единый юридический механизм;
• гарантии прав собственников;
• доступ к дешёвым финансовым ресурсам;
• возможность привлечения частного капитала без бюджетных вливаний.

Важно: вся документация по КРТ размещается в ГИСОГД (постановление № 609), что обеспечивает прозрачность процесса.