Каждый собственник или потенциальный покупатель земли сталкивается с вопросом: какой вид деятельности можно на ней вести? Ответ прописан в виде разрешённого использования (ВРИ), который определяется территориальным зонированием. Ниже ‒ подробная инструкция, как этот ВРИ найти, выбрать и при необходимости изменить.

Что такое зонирование территорий и зачем оно нужно

Зонирование – это разделение земель муниципалитета на территориальные зоны (жилые, производственные, рекреационные и др.) с жёстко прописанным перечнем разрешённых видов использования. Источники:

• ЗК РФ, ст. 85 – общие принципы зонирования;
• ГрК РФ, ст. 35 – перечень типов зон;
• ГрК РФ, ст. 37 – понятие «вид разрешённого использования»;
• правила землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципалитета.

Важно: каждый земельный участок должен относиться только к одной зоне (п. 2 ст. 85 ЗК РФ). Исключения – единичные случаи, прямо оговорённые в законе.

Какие бывают виды разрешённого использования

Росреестр (приказ от № П/0412) разделяет ВРИ на три группы:

1. Основные – предназначены для главного целевого использования (например, «индивидуальное жилищное строительство»).
2. Вспомогательные – дополняют основные (например, «размещение офисов» в жилом доме).
3. Условно разрешённые – возможны при соблюдении ограничений, прописанных в градостроительном регламенте.

Выбрать можно любой из разрешённых вариантов без дополнительных согласований (ст. 37 ГрК РФ, ст. 3.3 КонсультантПлюс).

Где узнать, к какой зоне относится участок и какие ВРИ там действуют

Способ 1. Открытый кадастровый сервис

На публичной кадастровой карте Росреестра (pkk.rosreestr.ru) введите кадастровый номер и посмотрите параметр «Вид разрешённого использования». Это текущее ВРИ, но не всегда отражает зону из ПЗЗ.

Способ 2. Муниципальная администрация

В отделе архитектуры/градостроительства муниципалитета можно:

• получить выписку из ПЗЗ;
• узнать границу территориальной зоны;
• взять схему зонирования в электронном или бумажном виде.

Способ 3. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

Закажите выписку ЕГРН через МФЦ или Росреестр. В ней в разделе «Особые сведения» будет указано текущее ВРИ.

Как выбрать новый ВРИ: пошаговая схема

Что изменилось с 1 марта 2026 года (закон № 295-ФЗ)

• В Земельный кодекс добавлена отдельная глава о ВРИ.
• Уточнён порядок отнесения участка к зоне: теперь обязателен документ, подтверждающий зону (выписка из ПЗЗ, схема муниципалитета).
• Росреестр вправе запрашивать схему зонирования, если сведения не переданы в реестр.
• Увеличены штрафы за использование участка «не по назначению».

Частые ошибки и как их избежать

Ошибка 1. Использовать землю «как получится»

Последствие: штраф до 1 % кадастровой стоимости, судебные споры, запрет на строительство. Решение: заранее проверьте ВРИ.

Ошибка 2. Выбрать вспомогательный ВРИ как основной

Вспомогательные виды допустимы только вместе с основными. Например, сдача квартир в жилом доме (вспомогательный ВРИ) невозможна, если дом не признан жилым (основной ВРИ).

Ошибка 3. Пропустить градостроительный регламент

Даже если ВРИ подходит, нужно учитывать:

• процент застройки,
• этажность,
• отступы от границ,
• инженерные требования.

Как изменить ВРИ, если нужного нет в списке

Если ваши цели не попадают ни в один ВРИ зоны, есть два пути:

1. Инициировать корректировку ПЗЗ через муниципальную комиссию (долгий, но возможный процесс).
2. Перевести участок в другую зону, если это предусмотрено генпланом города (например, из сельхоззоны в жилую).

Чек-лист для быстрой проверки

• ☐ Узнал кадастровый номер.
• ☐ Получил выписку ЕГРН – проверил текущее ВРИ.
• ☐ Сверил с ПЗЗ: правильная ли зона назначена.
• ☐ Определил нужный ВРИ (основной или вспомогательный).
• ☐ Убедился, что проект не нарушает градостроительный регламент.
• ☐ При необходимости подал заявление на изменение ВРИ.

Где получить помощь

Выбор ВРИ – это не формальность, а основа законного использования земли. Проверьте зону, изучите разрешённые виды, при необходимости измените ВРИ через Росреестр. Соблюдайте новые требования 2026 года, и ваш участок будет приносить доход без рисков и штрафов.