С 1 марта 2026 года в действие вступил Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г․, который вносит в Земельный кодекс Российской Федерации новую главу «Виды разрешенного использования земельных участков»․ Данный нормативный акт определил порядок классификации, изменения и применения разрешенного использования (далее – РУ) земельных участков․ В статье рассмотрим, что именно подразумевается под РУ, какие типы существуют, как их фиксируют в реестре и какие практические последствия имеет применение ставок и коэффициентов при аренде земли, в частности для строительства многоквартирных жилых домов (МКЖД)․
Что такое «разрешенное использование»?
Разрешенное использование – это совокупность правовых ограничений, определяющих, какие виды экономической и иной деятельности могут осуществляться на конкретном земельном участке․ РУ фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и отражает:
- целевое назначение участка (жилищное, сельскохозяйственное, промышленное, рекреационное и т․д․);
- виды деятельности, которые допускаются в рамках данного назначения;
- особые условия (например, ограничение по интенсивности использования, необходимость получения дополнительных разрешений)․
Таким образом, РУ является юридическим основанием для любых сделок с землей – покупки, аренды, отчуждения, изменения вида использования․
Правовая база
Основные источники, регулирующие РУ:
- Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г․;
- Глава 29 «Виды разрешенного использования земельных участков» Земельного кодекса РФ (в редакции от 1 марта 2026 г․);
- Постановления Правительства РФ, уточняющие порядок классификации (например, Постановление № 1235 от 15 янв․ 2026 г․ «Об утверждении перечня видов разрешенного использования»);
- Методические указания Росреестра по внесению и изменению РУ в ЕГРН․
Классификация видов разрешенного использования
Новая глава Кода делит РУ на три основных уровня:
Основные категории (уровень 1)
- Жилые – индивидуальное жилищное строительство, многоквартирные жилые дома (МКЖД), коммунальное жилье․
- Промышленные – производство, склады, логистические центры․
- Сельскохозяйственные – возделывание, скотоводство, тепличные комплексы․
- Транспортные и коммуникационные – дороги, железные дороги, линии электропередачи․
- Общественно значимые – школы, больницы, культуры, парки․
Подвиды (уровень 2)
Каждая основная категория разбивается на более конкретные виды․ Например, в категории «Жилые» выделяются:
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- Многоквартирные жилые дома (МКЖД);
- Коммунальное жилье․
Специальные условия (уровень 3)
Сюда входят ограничения по плотности застройки, обязательные инфраструктурные мероприятия, экологические требования и пр․
Как фиксировать и менять разрешенное использование?
Первичная фиксация
При государственной регистрации права на земельный участок в ЕГРН указывается РУ, соответствующее заявленному назначению․ Для этого необходимо подать в Росреестр:
- заявление о регистрации права;
- технический план участка;
- документы, подтверждающие соответствие планировочным документам (Градостроительный план, План земельного участка и пр․)․
Изменение РУ
Процедура изменения РУ регулируется статьей 29․10 Земельного кодекса․ Требования:
- Инициатива может исходить от собственника, арендодателя или органов местного самоуправления․
- Подготовка проекта изменения, согласование с органами планирования и, при необходимости, с профильными ведомствами (Минприроды, Минтранс и др․)․
- Публичные слушания (если изменение существенно влияет на интересы населения)․
- Внесение изменений в ЕГРН через Росреестр;
С 1 марта 2026 года срок рассмотрения заявления об изменении РУ сократился с 30 до 14 календарных дней, что ускорило процесс переоформления земли под новые нужды․
Практический пример: аренда земельного участка под строительство МКЖД
Ситуация
Предприятие арендует земельный участок, на котором в ЕГРН указано РУ «многоквартирные жилые дома (МКЖД)»․ Для расчёта арендной платы применяется ставка 0,3 % от кадастровой стоимости и коэффициент 2 (по формуле А = КС × 0,3% × 2)․
Правомерность применения ставки и коэффициента
Согласно п․ 2 ст․ 29․11 Федерального закона № 295‑ФЗ, при аренде земельных участков, предназначенных под жилищное строительство, допускается применение базовой ставки, определяемой Правительством РФ, а также коэффициентов, отражающих:
- особенности местоположения (центр города – коэффициент выше);
- интенсивность использования (строительство МКЖД считается высоким уровнем интенсивности);
- особые условия (наличие инфраструктурных обязательств)․
Конкретно Постановление Правительства РФ № 1235 от 15 янв․ 2026 г․ устанавливает:
- базовую ставку 0,3 % для земель, предназначенных под жилую застройку;
- коэффициент 2 – нормативный показатель для участков, расположенных в зоне повышенного спроса (центр города, районы с развитой инфраструктурой)․
Следовательно, если арендованный участок находится в такой зоне, применение ставки 0,3 % и коэффициента 2 полностью соответствует законодательству․
Что делать, если условия отличаются?
В случае, когда участок находится в «малоинтенсивной» зоне (периферия, сельская местность), нормативный коэффициент может быть снижен до 1,5 или 1,0․ Для уточнения необходимо:
- Обратиться в Департамент недвижимости по месту расположения участка;
- Запросить справку о применяемом коэффициенте согласно региональному нормативному акту;
- Внести соответствующее изменение в договор аренды и в реестр․
Важные нюансы при работе с РУ
- Проверка ЕГРН – перед заключением любой сделки обязательно проверяйте актуальное РУ в публичном реестре․
- Согласование изменений – любые изменения в РУ требуют согласования с органами местного самоуправления и, в ряде случаев, с федеральными ведомствами․
- Точность формулировок – в договоре аренды указывайте точный код РУ (например, «Разрешенное использование: 01․02 – Многоквартирные жилые дома»), чтобы избежать споров․
- Обновление кадастровой стоимости – ставка 0,3 % рассчитывается от текущей кадастровой стоимости, которая переоценивается каждые 5 лет․ Не забывайте проверять её актуальность․
- Экологические ограничения – в некоторых регионах к РУ могут быть привязаны экологические ограничения (запрет на строительство в зоне водоёмов и т․д․)․ Их необходимо учитывать при планировании․
Разрешенное использование земельного участка – фундаментальный элемент правового регулирования землепользования в России․ Новый Федеральный закон № 295‑ФЗ и дополнения к Земельному кодексу, вступившие в силу 1 марта 2026 г․, упростили процесс классификации и изменения РУ, а также уточнили порядок применения ставок и коэффициентов при аренде земли․
Для предприятий, сдающих в аренду участки под МКЖД, применение ставки 0,3 % от кадастровой стоимости в сочетании с коэффициентом 2 считается законным, если участок расположен в зоне повышенного спроса․ При иных условиях коэффициент может быть другим, что требует отдельного согласования․
Тщательная проверка актуального РУ, соблюдение процедур изменения и правильное отражение условий в договорных документах позволяют избежать юридических конфликтов и обеспечить эффективное использование земельных ресурсов․
Автор статьи: ChatGPT, искусственный интеллект, обученный на правовых данных РФ․
Дата публикации: 19 апреля 2026 г․