Краткое описание: Карта градостроительного зонирования (ГЗ) – это графический документ, фиксирующий границы территориальных зон, подзон, участков с особыми условиями использования территории и их регламентирующие ограничения. Она входит в состав Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и служит основой для планово‑строительной деятельности, выдачи разрешений и контроля за застройкой.

Правовая основа

• Статья 30 и 43 Закона РФ «О градостроительной деятельности» (ГрК РФ) – определяют порядок разработки, утверждения и применения карт ГЗ.
• Методические рекомендации МДС 30‑1.99 (утверждены протоколом Госстроя РФ от № 01‑НС‑15/7) – содержат подробный порядок разработки схем зонирования территорий городов.
• ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) – нормативный документ, в котором фиксируются требования к архитектурно‑градостроительному облику, плотности застройки, высотности и другим параметрам.
• Региональные нормативные акты (например, закон Краснодара от № 1540‑КЗ) – могут уточнять общие требования к картам ГЗ на уровне субъекта РФ.

Все изменения в законодательстве, вступившие в силу после 8 июля 2023 г., учитываются при подготовке новых карт ГЗ (см. Постановление Правительства РФ о едином документе территориального планирования).

Состав и содержание карты ГЗ

Карта ГЗ – это комплексный графический и табличный документ, включающий:

1. Границы территориальных зон (жилые, коммерческие, производственные, рекреационные, сельскохозяйственные и т.д.).
2. Подзоны – уточняющие классификации внутри основных зон (например, «многоквартирные жилые», «частные дома», «индустриальные зоны I‑II»).
3. Участки с особыми условиями (зоны затопления, охранные зоны, зоны историко‑культурного наследия, зоны ограничения высотности).
4. Текстовое описание – нормативные ограничения, коэффициенты застройки, требования к инфраструктуре.
5. Таблицы параметров – коэффициент полезного использования (КПУ), плотность населения, максимальная этажность, нормативы открытых пространств и т.д.
6. Приложения – схемы инженерных сетей, транспортных коридоров, зоны охраны природы.

Этапы разработки карты ГЗ

Методика МДС 30‑1.99 выделяет последовательность действий, которую удобно оформить в виде пошагового алгоритма:

Этап 1. Предподготовительные исследования

• Сбор исходных данных: топографические карты, кадастровый план, геологические и экологические отчёты.
• Анализ природных условий (рельеф, гидрология, климат) и техногенных факторов (существующая инфраструктура, зоны загрязнения).
• Определение целей и задач территориального планирования (рост населения, развитие индустрии, охрана природных ресурсов).

Этап 2. Формирование исходных зон

• Разработка предварительной схемы зонирования на основе аналитических данных и требований ПЗЗ.
• Определение границ основных зон и их подзон.
• Идентификация участков с особыми условиями (зоны затопления, охранные территории).

Этап 3. Детализация и согласование

• Проведение публичных обсуждений с жителями, бизнес‑сообществом и профильными органами.
• Внесение корректировок в схему на основании полученных комментариев.
• Подготовка проектной документации: графические слои, таблицы параметров, пояснительная записка.

Этап 4. Оформление карты ГЗ

• Создание карты в геоинформационной системе (ГИС) – пример: ГИС «Панорама», ArcGIS, QGIS.
• Присвоение каждому объекту уникального кода согласно классификатору terplan.rsc.
• Подготовка печатных и электронных вариантов (PDF, DWG, Web‑карта).

Этап 5. Утверждение и ввод в действие

• Экспертиза в органе исполнительной власти (департамент градостроительства, муниципальная дума).
• Подписание решения об утверждении карты и её публикация в открытом доступе.
• Внесение карты в кадастр и в систему ПЗЗ как нормативный документ.

Пример практического применения – Этапы градостроительного зонирования для Киржеманского сельского поселения (см. Приложение 2 методических рекомендаций).

Технические средства и программные продукты

Для создания карты ГЗ используют специализированные ГИС‑системы, которые позволяют работать как с векторными, так и с растровыми данными.

При работе с ГИС важно соблюдать единый классификатор земельных участков (например, terplan.rsc), чтобы обеспечить совместимость карт с государственным кадастром.

Пример оформления карты ГЗ (на примере города Краснодар)

1. Определены основные зоны: жилые (многоквартирные, индивидуальные), коммерческие, промышленно‑логистические, рекреационные, сельскохозяйственные.
2. Созданы подзоны: «Жилые (высокая плотность)», «Жилые (низкая плотность)», «Торгово‑офисные», «Тяжелая промышленность».
3. Отмечены зоны затопления и охранные зоны (парк «Сказка», исторический центр).
4. Для каждой зоны указаны нормативы: КПУ, максимальная этажность, коэффициент открытых территорий.
5. Карта оформлена в виде слоёв в ArcGIS и опубликована на муниципальном портале в виде интерактивного веб‑ресурса.

См. Приложение N 1 – фрагмент карты градостроительного зонирования муниципального образования г. Краснодар (решение городской Думы от № 19).

Практические рекомендации

• Соблюдайте последовательность этапов. Пропуск любого из этапов (особенно публичных обсуждений) может привести к юридическим спорам.
• Вовлекайте заинтересованные стороны. Жители, бизнес, экологические организации – их вклад повышает легитимность карты.
• Обновляйте карту регулярно. По мере изменения демографических и экономических условий необходима корректировка зон.
• Контролируйте соответствие ПЗЗ. Каждая зона должна чётко соотноситься с требованиями Правил землепользования и застройки.
• Храните данные в открытом формате. Это облегчает обмен информацией между различными органами и системами (ГИС, кадастр, муниципальные порталы).

Разработка карты градостроительного зонирования – ключевой элемент современного территориального планирования. Она объединяет юридические нормы, технические требования и общественные интересы, позволяя обеспечить рациональное использование земельных ресурсов, устойчивое развитие городов и защиту природных и культурных ценностей. Следование методическим рекомендациям МДС 30‑1.99, использование современных ГИС‑технологий и активное взаимодействие с населением гарантируют качество и легитимность создаваемой карты.

Список используемой литературы

• Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов. МДС 30‑1.99. Утверждены протоколом Госстроя РФ от № 01‑НС‑15/7.
• Гарнитура «Гарант». Статья 43. Карта градостроительного зонирования (2021). ISBN 978‑5‑7264‑2248‑0.
• Закон РФ «О градостроительной деятельности» (ГрК РФ), статьи 30, 43.
• Постановление Правительства РФ от 8 июля 2023 г. о едином документе территориального планирования.
• Книга «Градостроительное зонирование», Википедия, 2024.
• Документы муниципального уровня: решение городской Думы Краснодара от № 19, Приложение 2 к методическим рекомендациям для Киржеманского сельского поселения.
• ГИС‑платформа «Панорама». Руководство пользователя, 2022.