В 2026 году налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) облагается любая прибыль, полученная от продажи недвижимости, если к моменту сделки не выдержан минимальный льготный срок владения. В случае квартиры, полученной по наследству, этот срок составляет ровно три года от даты смерти наследодателя, а не от даты регистрации права собственности в Росреестре.
Когда возникает обязанность платить налог?
- Если с момента смерти наследодателя до даты государственной регистрации перехода права продавцу–наследнику прошло менее 3 лет.
- Если квартира продаётся дороже, чем была получена (даже формально — без первоначальной покупной цены).
- Если сумма сделки превышает 1 000 000 рублей без применения налогового вычета или документального подтверждения расходов.
Ставка НДФЛ в 2026 году
| Категория налогоплательщика | Ставка |
|---|---|
| Резиденты РФ (≥183 дней в году) | 13 % |
| Нерезиденты РФ | 15 % (с 2025 г.) |
Как рассчитать налог к уплате: формула
НДФЛ = (Доход от продажи – Вычет 1 000 000 ₽ или документальные расходы) × 13 %
Пример 1
Квартира по наследству продана за 3 200 000 ₽, ровно 2,5 года прошло со дня смерти наследодателя.
Без подтверждённых расходов применяем вычет 1 000 000 ₽:
(3 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 286 000 ₽ к уплате.
Пример 2
Продажа через 2 года после смерти наследодателя за 950 000 ₽.
Доход меньше 1 000 000 ₽ → НДФЛ не начисляется.
Как уменьшить или избежать налог
- Документально подтвердить расходы на приобретение наследственного имущества, если наследник ранее выкупал доли у других наследников или оплачивал ипотеку наследодателя.
- Использовать имущественный вычет 1 000 000 ₽ (единоразово в год).
- Дождаться 3 года со дня смерти наследодателя: после этой даты продажа полностью освобождается от НДФЛ.
- Разделить квартиру на доли и продавать в разные годы, чтобы применять вычет к каждой доле (если доли оформляются самостоятельными объектами права).
Пошаговая инструкция по уплате
Шаг 1. Подготовить документы
- Договор купли-продажи.
- Свидетельство о праве на наследство (или выписка из ЕГРН).
- Справка о сумме дохода (форма 2-НДФЛ, если применяется удержание агентом).
- Документы на вычет (расписки, выписки из банка, квитанции).
Шаг 2. Заполнить декларацию 3-НДФЛ
Электронно через Личный кабинет налогоплательщика или на бумаге до 30 апреля 2027 года за 2026 год.
Шаг 3. Оплатить налог
Срок — до 15 июля 2027 года.
Ответы на частые вопросы
Можно ли не платить, если я продаю «без прибыли»?
Если вы продаёте квартиру дешевле кадастровой стоимости × 0,7, налоговая всё равно возьмёт минимальную базу. Поэтому «без прибыли» не освобождает — надо документировать расходы.
Считается ли 3 года с даты вступления в наследство?
Нет. Срок исчисляется с даты смерти наследодателя (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Нужно ли платить налог, если два наследника продают доли в одном договоре?
Да, каждый наследник платит от своей доли и может применить вычет пропорционально или по соглашению.
- Минимальный срок владения квартирой по наследству — 3 года со дня смерти наследодателя.
- При продаже раньше 3 лет — 13 % НДФЛ с разницы между доходом и вычетом/расходами.
- Вычет 1 000 000 ₽ применяется один раз в год на все объекты вместе или по каждому отдельно.
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля, налог оплачивается до 15 июля следующего года.
Соблюдайте сроки, сохраняйте чеки и правильно оформляйте сделку — тогда налог будет минимальным или нулевым.