Дарение квартиры или дома – один из самых популярных способов передачи имущества между родственниками и близкими людьми. Однако помимо подписания договора в нотариальной форме необходимо разобраться, какие налоги придется платить, кто их уплачивает и как правильно оформить сделку, чтобы избежать лишних расходов.

Правовая база

В России налог на дарение недвижимости официально называется налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), который возникает в результате получения имущества в безвозмездную собственность. Основные нормативные акты:

• Налоговый кодекс РФ, статья 210 – порядок налогообложения доходов от дарения.
• Налоговый кодекс РФ, статья 217 – налоговые вычеты и льготы.
• Постановление Правительства РФ № 264 от г. (утверждение формы 3‑НДФЛ).
• Письмо Минфина России № 03‑04‑05/6603 от г. – учёт расходов, связанных с приобретением имущества, полученного в дар.

Как определяется налоговая база?

Налоговая база – это стоимость подаренного объекта недвижимости, указанная в договоре дарения. Если в договоре стоимость не указана, налоговая служба использует кадастровую стоимость, зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Важно: в договоре обязательно прописывайте реальную стоимость, иначе налоговая может принять кадастровую стоимость, которая зачастую выше рыночной.

Ставки налога в 2023‑2026 годах

Ключевые моменты:

• Для резидентов ставка 13 % применяется, если годовой доход (включая доход от дарения) не превышает 5 млн ₽; выше – 15 %.
• Для нерезидентов (не проживающих в РФ ≥183 дней) ставка фиксированная – 30 %.
• Если даритель и одаряемый – близкие родственники (супруг(а), родители, дети, братья/сёстры), то налог может быть полностью освобождён, если стоимость подарка не превышает установленный лимит (1 млн ₽ в 2025‑2026 гг.)

Кто обязан платить налог?

1. Одаряемый (получатель) – в большинстве случаев именно он уплачивает НДФЛ.
2. В редких ситуациях (например, если даритель не является резидентом и не уплатил налог) налог может быть возложен на дарителя.
3. Если дарение происходит между супругами, налог не взимается (законом считается совместное имущество). Исключение – если супруги находятся в разных налоговых резидентствах;

Порядок уплаты налога и подачи декларации

Для уплаты НДФЛ при получении недвижимости в дар необходимо:

• Заполнить форму 3‑НДФЛ (раздел «Доходы от дарения»).
• Подать декларацию в налоговый орган по месту жительства одаряемого до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка.
• Оплатить налог в течение 30 дней со дня подачи декларации (можно через личный кабинет ФНС, банковскую квитанцию, онлайн‑банк).

Налоговые вычеты и льготы

Существует два основных способа уменьшить налоговую базу:

6.1 Имущественный вычет

• Размер – 1 млн ₽ (с 2023 года).
• Вычет предоставляется один раз в жизни за каждый объект недвижимости.
• Для получения вычета необходимо указать его в декларации 3‑НДФЛ.

6.2 Вычет расходов, связанных с приобретением имущества

Согласно письму Минфина РФ от г., одаряемый может уменьшить доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы:

• расходы на покупку недвижимости до получения в дар;
• расходы на ремонт, реконструкцию, улучшения, произведённые в период владения до дарения;
• комиссионные сборы нотариуса, регистрационные сборы и т.п.

Освобождения от налога

Налог на дарение не взимается в следующих случаях:

• Дарение близким родственникам (супруг(а), родители, дети, внуки, бабушки‑дедушки, братья‑сёстры) при стоимости подарка ≤ 1 млн ₽ (2025‑2026 годы).
• Дарение недвижимости, полученной в наследство, если одаряемый уже уплатил налог при наследовании.
• Дарение недвижимости, находящейся в собственности более 5 лет, при условии, что даритель является резидентом и стоимость подарка не превышает 5 млн ₽ (частичная льгота в некоторых регионах).

Как правильно оформить договор дарения?

1. Обратитесь к нотариусу – договор должен быть заверен нотариально.
2. В договоре обязательно укажите:
   • полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН);
   • описание объекта (адрес, кадастровый номер, площадь);
   • стоимость недвижимости (можно указать рыночную стоимость, но не ниже кадастровой).
   • условия передачи (полный отказ от прав, отсутствие возмещения).
3. При регистрации перехода права в Росреестре уплатите госпошлину (0,1 % от стоимости, но не менее 1 000 ₽).
4. Сохраните оригиналы и копии договора, выписку из ЕГРН, квитанции об уплате госпошлины – они понадобятся при заполнении 3‑НДФЛ.

Примеры расчётов

Пример 1. Дарение квартиры супругу

Кадастровая стоимость – 3 500 000 ₽. Договор дарения указывает стоимость 3 500 000 ₽. Поскольку получателем является супруг(а) – налог не взимается.

Пример 2. Дарение квартиры брату (резидент)

Кадастровая стоимость – 8 000 000 ₽. В договоре указана стоимость 8 000 000 ₽.

• Имущественный вычет – 1 000 000 ₽ → налоговая база = 7 000 000 ₽.
• Годовой доход одаряемого < 5 млн ₽ → ставка 13 %.
• Налог = 7 000 000 ₽ × 13 % = 910 000 ₽.

Пример 3. Дарение дома нерезиденту

Кадастровая стоимость – 12 000 000 ₽. Нерезидент получает в дар.

• Ставка = 30 %.
• Налог = 12 000 000 ₽ × 30 % = 3 600 000 ₽.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить НДФЛ, если стоимость подарка 200 тыс. ₽?

Да, но только если одаряемый не является резидентом и не имеет права на налоговый вычет. Для резидентов в 2024‑2026 гг. налог не взимается, если стоимость ≤ 200 тыс. ₽ (потому что налоговая база после вычета становится нулевой).

Кто платит налог, если даритель – нерезидент, а одаряемый – резидент?

Налог уплачивает одаряемый, но ставка будет 30 % от стоимости, поскольку даритель‑нерезидент не имеет права на льготы.

Можно ли уменьшить налог за счёт расходов на ремонт?

Да. По письму Минфина от г. одаряемый может уменьшить налогооблагаемый доход на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением или улучшением недвижимости, если они были произведены до получения в дар.

Нужна ли декларация, если налог не был начислен (например, подарок родственнику до 1 млн ₽)?

Декларацию подавать не требуется, но рекомендуется сохранить договор и выписку из ЕГРН в случае проверок.

Налог на дарение недвижимости в России – это, по сути, НДФЛ, который рассчитывается от стоимости подаренного объекта. Ставки варьируются от 13 % до 30 % в зависимости от резидентства и уровня доходов. Главное, что нужно помнить:

• Точно указывайте стоимость в договоре дарения.
• Используйте имущественный вычет (1 млн ₽) и учитывайте подтверждённые расходы.
• Подавайте декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за получением подарка.
• При передаче недвижимости близким родственникам часто можно полностью избежать налога.

Соблюдая эти правила, вы сможете оформить дарение без лишних финансовых потерь и юридических осложнений.

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.