Налоговый вычет – это одна из самых популярных форм государственной поддержки, позволяющая вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости. В 2026 году правила вычета остаются практически теми же, что и в предыдущие годы, однако в законодательстве появились несколько уточнений, которые важно знать каждому продавцу квартиры.
Правовая основа налога и вычета
Имущественный налоговый вычет регулируируется статьёй 220 Налогового кодекса РФ. Согласно ей, налогоплательщик имеет право уменьшить налоговую базу (а значит и сумму налога) на сумму, не превышающую установленный лимит, если:
- Он продаёт жилой объект – квартиру, комнату, дом, дачу, садовый дом, земельный участок или долю в таком имуществе;
- Объект находился в его собственности не менее минимального срока (обычно 3 года, если покупка была до 1 января 2014 года – срок не требуется);
- Продажа осуществляется без нарушения законодательства (например, без уклонения от уплаты НДФЛ).
Кто имеет право на вычет?
- Граждане России, постоянно проживающие в РФ;
- Иностранные граждане и лица без гражданства, если они облагаются НДФЛ в РФ;
- Налоговые резиденты, получившие доход от продажи недвижимости.
Какие виды вычетов существуют?
- Имущественный вычет при продаже – уменьшает налоговую базу на сумму дохода от продажи, но не более установленного лимита.
- Вычет по процентам по ипотеке – отдельный вычет, который может быть использован одновременно с имущественным, но имеет свой лимит (в 2026 году – 130 000 рублей). В этой статье основной упор делается на первый тип.
Текущий лимит вычета при продаже квартиры
На 2026 год максимальный размер имущественного налогового вычета при продаже жилой недвижимости составляет:
- 1 000 000 рублей – общий лимит, применимый к любой сделке по продаже квартиры, комнаты, дома и т.п.;
- Дополнительный 130 000 рублей может быть учтён, если продажа сопровождается погашением ипотечного кредита (вычет по процентам). Эти 130 000 рублей не входят в основной миллион, а являються отдельным лимитом.
Таким образом, в сумме при условии наличия ипотеки потенциальный возврат может достигнуть 1 130 000 рублей.
Почему лимит ограничен до 1 млн руб?
Лимит установлен для того, чтобы вычет покрывал лишь часть дохода от продажи, а не полностью освобождал от налогообложения. Он фиксирован независимо от того, насколько выше цены недвижимости. Если доход от продажи превышает лимит, налог уплачивается только с суммы, превышающей 1 млн рублей.
Как рассчитывается налог и вычет?
Для расчёта необходимо выполнить несколько простых шагов:
- Определить доход от продажи. Это разница между ценой продажи и ценой приобретения (если документально подтверждается) плюс затраты, связанные с продажей (комиссия агентства, нотариальные услуги и т.п.).
- Вычесть из дохода налоговый вычет. Сумма вычета не может превышать 1 000 000 рублей (или 1 130 000 рублей при ипотеке).
- Рассчитать налоговую базу. Умножаем оставшуюся часть дохода на ставку НДФЛ (13 % для резидентов, 15 % – для доходов, превышающих 5 млн рублей в год, и 22 % – для доходов свыше 20 млн рублей).
- Оплатить налог. Налог удерживается налоговым агентом (работодателем) либо уплачивается самостоятельно в течение 30 дней после подачи декларации.
Пример расчёта
| Параметр | Сумма |
|---|---|
| Цена продажи квартиры | 5 500 000 руб. |
| Цена покупки (с учётом комиссии) | 3 200 000 руб; |
| Затраты на продажу (агент, нотариус) | 150 000 руб. |
| Доход от продажи | 5 500 000 – 3 200 000 – 150 000 = 2 150 000 руб. |
| Максимальный вычет (без ипотеки) | 1 000 000 руб. |
| Налоговая база | 2 150 000 – 1 000 000 = 1 150 000 руб. |
| Ставка НДФЛ | 13 % |
| Налог к уплате | 1 150 000 × 0,13 = 149 500 руб. |
Если у продавца был ипотечный кредит, к вычету добавляются 130 000 рублей, и налоговая база будет ещё меньше.
Пошаговая инструкция по получению вычета
Подготовьте необходимые документы
- Паспорт гражданина РФ.
- ИНН.
- Договор купли‑продажи квартиры (оригинал и копия).
- Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН.
- Документы, подтверждающие цену приобретения (договор купли‑продажи, справка из банка о получении кредита).
- Квитанции и счета за услуги (агент, нотариус), если они учитываются в доходе.
- Справка 2‑НДФЛ от работодателя за год, в котором была получена прибыль от продажи.
- Если использовалась ипотека – справка о сумме уплаченных процентов за год.
Заполните налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ)
- Войдите на портал nalog.ru через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
- Выберите раздел «Подать декларацию» → «3‑НДФЛ за 2025 год» (для продажи, совершённой в 2025 году).
- В блоке «Имущественный вычет» укажите сумму дохода от продажи, размер вычета (не более 1 000 000 руб.) и, при необходимости, отдельный блок «Вычет по процентам по ипотеке» (до 130 000 руб.).
- Приложите сканы всех документов (паспорт, ИНН, договоры, справки).
- Отправьте декларацию и сохраните подтверждающий номер заявления.
Ожидание и получение возврата
- Срок рассмотрения в ФНС обычно составляет до 30 дней, но в пиковый период может достигать 45 дней.
- После подтверждения вычета налоговая служба перечислит возврат на указанный банковский счёт.
- Если декларация отклонена, вам придёт уведомление с указанием причин и рекомендациями по исправлению.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
- Можно ли получить вычет, если квартира была куплена до 2014 года? Да, но только один раз. Если вы уже использовали вычет по этой недвижимости до 1 января 2014, повторно его получить нельзя.
- Какой срок владения квартирой требуется для получения вычета? Если квартира была приобретена после 1 января 2014, требуется минимум 3 года владения. При покупке до этой даты срок не учитывается.
- Можно ли совместно использовать имущественный вычет и вычет по ипотечным процентам? Да, они независимы. Имущественный вычет ограничен 1 млн руб., а вычет по процентам – 130 000 руб.
- Что будет, если доход от продажи меньше 1 млн рублей? В этом случае вычет покрывает всю прибыль, и налог может не возникнуть вовсе.
- Можно ли перенести неиспользованный остаток вычета на следующую покупку? На текущий момент закон не предусматривает перенос остатка; однако в дискуссиях в Госдуме обсуждаются предложения о переносе.
Перспективы и предложения по изменению лимита
В 2025‑2026 годах в СМИ активно обсуждалось увеличение максимального размера вычета. Некоторые депутаты (например, Сергей Миронов) предлагали поднять лимит до 6 млн рублей или хотя бы в 2,5 раза увеличить текущий показатель. На момент написания статьи такие инициативы находятся в стадии обсуждения, и официальных изменений пока нет.
Если закон изменится, новые правила, скорее всего, будут действовать с 1 января следующего года, а информация о новых лимитах будет опубликована на официальном сайте ФНС.
Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры – это простой и законный способ вернуть часть средств, вложенных в жильё. В 2026 году максимальный размер вычета составляет 1 000 000 рублей, а при наличии ипотеки к нему добавляются 130 000 рублей по отдельному вычету на проценты.
Чтобы успешно воспользоваться вычетом, необходимо собрать пакет документов, правильно заполнить декларацию 3‑НДФЛ и подать её через личный кабинет ФНС. При соблюдении всех требований возврат может быть получен в течение месяца.
Следите за новостями законодательства – в ближайшие годы могут появиться предложения по увеличению лимитов, что сделает вычет ещё более привлекательным.
Дата актуализации информации: 19 апреля 2026 года.