Размен (обмен) квартиры в рамках программы реновации – это один из самых эффективных способов улучшить жилищные условия, получить более просторную квартиру или даже две квартиры вместо одной. В статье мы разберём, какие правила действуют, как оформить обмен, какие документы нужны и какие подводные камни могут встретиться на пути.

Что такое программа реновации?

Программа реновации – это государственная инициатива, направленная на замену аварийного и ветхого жилого фонда новыми, комфортными многоквартирными домами. Ключевые цели программы:

• Сокращение количества «пятиэтажек» и улучшение качества жилой среды;
• Создание новых инфраструктурных объектов (парков, школ, детских садов);
• Повышение энергоэффективности зданий и снижение коммунальных расходов.

В рамках программы собственники старых квартир могут получить новое жильё в обмен (мену) или купить дополнительную площадь в новостройке.

Кому доступна программа?

Участниками могут стать:

1. Собственники квартир в домах, официально включённых в список реновации;
2. Арендаторы, если их договор аренды оформлен в письменной форме и они имеют право собственности на жилое помещение;
3. Неприватизированные жильцы – им предоставляются такие же условия, как и владельцам правоустанавливающих документов.

Право на обмен (мену) квартиры

Согласно пункту 2.15 Федерального закона «О программе реновации», Фонд имеет право заключать с собственником договор мены жилым помещением в новом доме. При этом:

• Старое жильё считается коммунальным, если оно признано так в официальных реестрах;
• Обмен может быть равнозначным (только заменяется квартира с тем же количеством комнат и площадью) или неравнозначным (с доплатой за большую площадь).

Как получить две квартиры вместо одной?

Существует несколько законных способов «разделить» одну старую квартиру на две новые:

1. Разделение по количеству комнат. Если в старой квартире было 3 комнаты, а в новом доме предусмотрены 2‑комнатные квартиры, можно обменять её на две 1‑комнатные квартиры (по согласованию Фонда).
2. Докупка дополнительных квадратных метров. При условии, что исходная площадь удовлетворяет минимальным требованиям программы, вы можете докупить, например, 20 м², получив тем самым большую квартиру, а свободную часть оформить как отдельную единицу.
3. Коммерческий проект. Иногда часть площадей в новых зданиях выделяется под коммерцию (офисы, магазины). Если вы согласны на такой вариант, часть вашей новой площади может быть продана, а оставшееся — оформлено в виде отдельной квартиры.

Важно: каждый из этих вариантов требует письменного согласия Фонда и официального оформления договора.

Как докупить квадратные метры в новой квартире?

Для тех, кто хочет увеличить площадь без разделения на несколько квартир, предусмотрена возможность докупки квадратных метров. Основные условия:

• Исходная площадь должна соответствовать минимальному порогу программы (обычно 30‑40 м²);
• Необходимо предоставить выписку с банковского счёта, подтверждающую возможность оплаты дополнительной части;
• Заявление о докупке подаётся в течение 30 дней с момента получения проекта договора на равнозначную квартиру.

Пошаговая инструкция оформления обмена

1. Узнайте, включён ли ваш дом в программу. Информацию можно получить на информационных щитах у дома, в личном кабинете Фонда, либо позвонив в управляющую компанию.
2. Соберите пакет документов. Список см. ниже в разделе «Необходимые документы».
3. Подайте заявление в офис Фонда. Заявление можно подать лично, через онлайн‑кабинет или отправив сканы по электронной почте/WhatsApp (в зависимости от политики Фонда).
4. Получите предварительное согласование. Фонд проверит правоустанавливающие документы, оценит площадь и количество комнат.
5. Подпишите договор мены. При равнозначном обмене подпись лишь одна – обмен на аналогичную. При неравнозначном – дополнительно указывается размер доплаты.
6. Оплатите доплату (если требуется). Платёж производится в банк Фонда или через банковскую карту.
7. Получите новую(ые) квартиры. После подписания договора Фонд передаёт право собственности в Росреестр, а залоговое обеспечение (ипотека) автоматически переоформляется.
8. Оформите регистрацию в МФЦ. На этом этапе вы получаете выписку из ЕГРН и справку о праве собственности.

Необходимые документы

Плюсы и минусы обмена (трейд‑ин)

Плюсы

• Бесплатный обмен – в программе не взимается госпошлина за регистрацию права и НДФЛ при обмене.
• Возможность получить большую площадь без необходимости строить новую квартиру самостоятельно.
• Сокращение сроков переезда – в 2026 году планируется уменьшить сроки заключения договоров с 90 до 30 дней.
• Сохранение ипотечного кредитования – залог автоматически переносится на новое жильё.

Минусы

• Неравнозначный обмен требует доплаты, что может быть финансово обременительно.
• Возможны задержки в строительстве новых домов, особенно в регионах с высоким спросом.
• Не всегда удаётся получить именно тот тип квартиры (этаж, планировка), который желает собственник.
• Риск недобросовестных посредников – важно работать только с официальным Фондом и проверенными агентствами.

Риски и подводные камни

1. Снижение стоимости старой квартиры. При продаже «вручную» (вне программы) цена может упасть, поэтому обмен часто выгоднее.
2. Неравнозначный обмен без согласия. Если собственник не согласен на доплату, Фонд может предложить только равнозначный вариант.
3. Перенос ипотечного залога. При неправильном оформлении может возникнуть двойное обременение – проверяйте выписку из реестра.
4. Смена проекта строительства. Иногда планировка нового дома меняется, и необходимо пересматривать условия обмена.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли обменять квартиру на две квартиры?

Да, при условии, что суммарная площадь новых квартир не меньше площади исходной и они соответствуют требованиям Фонда. Потребуется отдельный договор мены для каждой квартиры.

Как быстро происходит переезд?

С 2026 года срок заключения договора сокращён до 30 дней, но фактический переезд зависит от готовности нового дома – в среднем 6‑12 мес.

Нужно ли платить налог на доходы (НДФЛ) при обмене?

Нет. По закону обмен старой квартиры на новую в рамках программы реновации освобождается от НДФЛ.

Что делать, если дом, в котором я живу, не включён в программу?

Обратитесь в местный орган власти – иногда список домов обновляется. Если ваш дом не попадает, можно рассмотреть продажу квартиры на открытом рынке и покупку жилья в новостройке.

Можно ли оформить обмен дистанционно?

Да. Многие Фонды принимают сканы документов через электронную почту, мессенджеры (WhatsApp) или в личном кабинете. При этом оригиналы следует предоставить в офис в течение 10‑15 дней.

Размен квартиры по реновации – это удобный механизм улучшения жилищных условий, позволяющий получить большую площадь, новую планировку, а в некоторых случаях – даже две квартиры вместо одной. Главное – тщательно подготовить документы, соблюдать сроки подачи заявлений и работать только с официальными представителями Фонда.

Помните: правильный подход к обмену может сэкономить время, деньги и избавить от множества юридических проблем.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г;