Актуально на 20 апреля 2026 года. За последние два года российское земельное законодательство претерпело значительные изменения. Президент Владимир Путин подписал сразу несколько ключевых актов, которые напрямую влияют на то, как можно разделить земельный участок, продать его часть или отдать в собственность другому лицу. Ниже ― подробный разбор новых правил, сроков и подводных камней.
Свод ключевых дат и изменений
- 1 марта 2025 года — вступил в силу закон, позволяющий чиновнику обращаться в суд с иском об изъятии участка без участия прокуратуры. Это сократило сроки судебного разбирательства, но повысило риски для собственников, пренебрегающих целевым использованием.
- 1 сентября 2025 года — запрещена продажа жилых и садовых домов, хозпостроек, если они отделены от самого земельного участка. Дом и земля теперь переходят вместе.
- 1 марта 2026 года — начнёт действовать обновлённый порядок определения ВРИ (видов разрешённого использования). Новые коды классификации повлияют на то, разрешён ли раздел участка на две и более части с разными целями;
Что изменилось в процедуре раздела
Упрощение перераспределения
Президентским законом сокращено количество инстанций, через которые должен пройти запрос на перераспределение земель. Теперь достаточно:
- Подать заявление в МФЦ или дистанционно через Госуслуги.
- Получить заключение кадастрового инженера о возможности образования новых участков без ухудшения характеристик земель.
- Согласовать проект межевания с органами местного самоуправления (раньше требовалось согласие Росимущества и Минимущества).
Новые ограничения на «пустые» участки
Если участок не используется по назначению (например, под садоводство), он может быть изъят по упрощённой процедуре. Признаки неиспользования:
- Отсутствие объектов капитального строительства более 3 лет.
- Не ведётся ни сельхоздеятельность, ни строительство.
- Не оформлено разрешение на ввод в эксплуатацию даже временных построек.
Как разделить участок по новому закону
Шаг 1. Проверьте ВРИ и кадастровый паспорт
Новые коды ВРИ (введённые 1 марта 2026 г.) требуют, чтобы после раздела каждая часть соответствовала разрешённому использованию. Например, если участок был «для ведения личного подсобного хозяйства», после раздела он не может стать «для многоэтажного строительства» без изменения ВРИ.
Муниципалитеты установили минимальные размеры земельных долей. В Московской области это:
- 4 сотки — для садоводства,
- 6 соток — для ИЖС,
- 12 соток — для ЛПХ.
Если после раздела хотя бы одна доля становится меньше минимума, регистрация будет отклонена.
Шаг 3. Межевание и кадастровый учёт
Кадастровый инженер обязан:
- Сформировать межевой план на каждую новую часть.
- Оплатить кадастровые работы (в среднем 25 000–45 000 руб. за участок до 10 соток).
- Подать документы в Росреестр через МФЦ.
Шаг 4. Регистрация права собственности
После внесения изменений в ЕГРН каждая доля получает свой кадастровый номер. С этого момента можно:
- Оформлять дарственную или куплю-продажу одной из частей.
- Строить объекты, соответствующие ВРИ, без повторного согласования.
Частые вопросы и подводные камни
Вопрос 1: «Можно ли разделить участок с домом, если дом стоит на границе?»
Можно, но потребуется техническое заключение о том, что раздел не нарушает несущие конструкции. Часто приходится сносить часть фундамента или переносить забор, что удорожает проект.
Вопрос 2: «Как насчёт налогов?»
После раздела налоговая база каждой доли уменьшается, но налоговая ставка может вырасти, если ВРИ изменился. Пример:
- До раздела: 20 соток для ИЖС, ставка 0,3 %.
- После раздела: 10 соток ИЖС + 10 соток «коммерческие объекты», ставка 0,5 %.
Вопрос 3: «Что если чиновник подаст иск об изъятии?»
С 1 марта 2025 года достаточно акта администрации о неиспользовании. Суд вправе изъять участок, если собственник не предоставит внятный план освоения в течение 60 дней после уведомления.
- Убедитесь, что участок активно используется по назначению.
- Проверьте минимальные размеры долей в вашем муниципалитете.
- Получите выписку ЕГРН и убедитесь в корректности ВРИ.
- Закажите подготовку межевого плана у лицензированного кадастрового инженера.
- Подайте документы на раздел до вступления новых ограничений ВРИ (крайний срок — 28 февраля 2026 года).
Важно! Все изменения касаются участков как частных, так и государственных или муниципальных. При изъятии государственная компенсация выплачивается по кадастровой стоимости на дату вступления решения суда в силу, а не на дату подачи иска.
Если вам предстоит раздел земельного участка по новому закону, не откладывайте процедуру. С 1 марта 2026 года могут появиться дополнительные требования к инфраструктуре, экологии и даже к «социальной нагрузке» на район. Консультация кадастрового инженера и юриста сэкономит время и деньги в будущем.