Актуальность темы․ С 1 марта 2025 года в России упростили процедуру изъятия неиспользуемых земель, а значит, арендаторы всё чаще рассматривают раздел арендованного участка как возможность эффективно распорядиться ресурсом и избежать потери прав․ Ниже — подробная инструкция, как это сделать на законных основаниях без лишних рисков․
Что такое «реальный раздел» участка и почему он нужен арендатору
Реальный раздел земельного участка — это процедура, в результате которой один кадастровый объект делится на два или более самостоятельных, каждый из которых получает:
- собственный кадастровый номер;
- отдельную выписку из ЕГРН;
- возможность отчуждения (продажи, дарения, передачи по наследству)․
Для арендатора раздел актуален в трёх ключевых ситуациях:
- Оптимизация бизнеса․ Часть земли можно сдавать в субаренду, другую — использовать под собственное производство․
- Выход из долевой аренды․ Когда несколько арендаторов хотят чётко разграничить свои зоны․
- Защита от изъятия․ Раздел позволяет выделить действительно используемую часть и снизить риски, связанные с новыми правилами неиспользования участков (см․ приказ Минэкономразвития от )․
Законодательные изменения 2025–2026 годов: что учитывать арендатору
Начиная с :
- для инициации изъятия земельного участка достаточно иска от органа местного самоуправления без участия прокуратуры;
- введён перечень признаков неиспользования (заросли, отсутствие внесений в ЕГРН сведений о строениях более 3 лет, отсутствие фактического доступа и др․);
- повышающие коэффициенты земельного налога за неиспользование могут достигать 5,0 к базовой ставке (письмо Минфина РФ № 03-05-05-02/75248 от )․
Права арендатора: можно ли разделать не свою землю?
По Земельному кодексу РФ (ст․ 36․1) арендатор вправе требовать раздела, если:
- в договоре аренды прямо разрешён такой шаг или
- получено письменное согласие собственника (Росимущество, муниципалитет или частное лицо)․
Без согласия раздел возможен только через суд и при условии, что это не ухудшает состояние земли и не нарушает права собственника․
Пошаговая инструкция по разделу арендованного участка в 2026 году
Шаг 1․ Анализ договора аренды и разрешение собственника
• Проверьте пункты о возможности перераспределения границ․
• Получите нотариально заверенное согласие собственника (форма № СЗ-1, утв․ Минэкономразвития )․
Шаг 2․ Инженерно-геодезические изыскания
• Закажите межевой план в лицензированной кадастровой компании․
• Убедитесь, что новые участки соответствуют минимальным размерам (например, для ЛПХ — не менее 0,3 га в большинстве регионов)․
Шаг 3․ Согласование с органами местного самоуправления
• Подайте заявление в комитет по земельным ресурсам․
• Получите заключение о соответствии плану земельно-градостроительного кадастра (ПЗКК)․
Шаг 4․ Формирование новых кадастровых дел
• Кадастровый инженер формирует межевой план на каждый новый участок (форма № МП-1/АР)․
• Оплатите госпошлину: 2 000 руб․ за первый участок + 1 000 руб․ за каждый следующий (пп․ 21 п․ 1 ст․ 333․33 НК РФ)․
Шаг 5․ Регистрация прав в Росреестре
• Подайте пакет документов через МФЦ или электронную подпись․
• Срок регистрации — 7 рабочих дней (ст․ 16 Закона № 218-ФЗ)․
• Получите выписки ЕГРН на новые участки и дополнительные соглашения к договору аренды․
Типовые ошибки арендаторов и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Раздел без согласия собственника | Росреестр откажет; штраф до 50 000 руб․ | Заранее подать заявление владельцу и нотариально закрепить согласие․ |
| Нарушение минимального размера участка | Отказ комитета земельных ресурсов; | Проверить актуальные региональные минимумы в открытых данных ГЗК․ |
| Отсутствие кадастровой съёмки | Пересечение границ с соседями, судебные споры․ | Заказать межевание у аккредитованного инженера с допуском СРО․ |
Налоги и арендная плата после раздела
• Земельный налог: начисляется на каждый новый участок пропорционально доле․
• Арендная плата: пересматривается по дополнительному соглашению и может быть уменьшена, если площадь стала меньше․
• НДС: если арендатор, плательщик НДС, то при субаренде новых участков НДС исчисляется отдельно по каждому договору․
- Изучить договор аренды на предмет права раздела․
- Получить письменное согласие собственника (нотариальное)․
- Заказать межевание и согласовать границы в МФЦ․
- Подать пакет документов в Росреестр через МФЦ/Госуслуги․
- Заключить дополнительные соглашения к договору аренды и переоформить счета-фактуры․
Альтернатива: Если собственник против, можно выкупить участок в аренду с последующим выкупом в собственность по ст․ 39․20 ЗК РФ, а уже потом разделить․
Последняя проверка нормативной базы — ․ Перед действием обязательно сверяйтесь с актуальной редакцией законов и консультируйтесь с кадастровым инженером․