Раздел в натуре – это юридически оформленное разделение единого нежилого помещения на два (или более) самостоятельных объекта недвижимости без изменения внешних границ земельного участка. Данная процедура часто требуется при продаже части помещения, передаче в наследство, реорганизации бизнеса и др.

Что подразумевается под «разделом в натуре»?

Раздел в натуре отличается от простого раздела по площади (например, в учете) тем, что после завершения процесса каждое полученное помещение получает собственный единственный государственный регистрационный номер (ЕГРН), отдельный кадастровый номер и право собственности, которое может быть свободно отчуждаемо.

Правовая основа раздела

Основные нормативные документы, регулирующие раздел в натуре нежилого помещения:

• Гражданский кодекс РФ (глава 2 «Имущественные права»);
• Федеральный закон № 13‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от ;
• Кадастровый кодекс РФ;
• Приказ Минэкономразвития России № 53‑н от «Об утверждении Положения о порядке раздела помещений в натуре».

Этапы раздела в натуре нежилого помещения

1. Подготовительный этап
   • Анализ правового статуса помещения (есть ли обременения, аресты, ограничения);
   • Получение технической документации (план помещения, акт измерения площади, технический паспорт);
   • Согласование с собственником/арендатором (если помещение арендуется).
2. Проект раздела
   • Разработка разделительного проекта (план разделения, указание границ, мест расположения входных дверей, инженерных сетей). Проект должен быть выполнен лицензированным архитектором‑проектировщиком.
   • Экспертиза проекта (в случае наличия ограничений, например, в исторических зданиях).
3. Согласование проекта
   • Подготовка и подача заявления в Мосжилинспекция/Мосгосимущество (для Москвы) или в соответствующий орган местного самоуправления.
   • Согласование с службой пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологической службой и, при необходимости, с комитетом по охране культурного наследия.
4. Регистрация изменений в Росреестре
   • Подача пакета документов в Росреестр (см. раздел 4).
   • Получение новых выписок из ЕГРН для каждой из образованных помещений.
5. Налоговое оформление
   • Уведомление налоговой службы о появлении новых объектов недвижимости.
   • Корректировка кадастровой стоимости и расчёт налога на имущество.

Перечень обязательных документов

Для подачи заявления о разделе в натуре в Росреестр необходимо собрать следующий пакет:

• Заявление по форме РЕ-2 (заявление о внесении изменений в ЕГРН);
• Копия свидетельства о праве собственности (или иной документ, подтверждающий право собственности);
• Проект разделения, заверенный подписью архитектора и лицензией;
• Технический паспорт помещения (по форме П-2);
• Акт измерения площади, подписанный аккредитованным измерителем;
• Согласования/разрешения от органов, участвующих в процессе (пожарная служба, СЭС, охрана наследия и др.);
• Квитанция об уплате государственной пошлины (по состоянию на 2026 год – 5 000 руб. за каждый объект, но может отличаться в регионах).

Налоговые последствия

Раздел помещения в натуре влечёт за собой несколько налоговых аспектов:

• Налог на имущество. После раздела каждый объект оценивается отдельно по кадастровой стоимости, что может изменить суммарную налоговую нагрузку.
• Налог на прибыль/доход. При продаже одной из частей возникает налог на доход (13 % для физических лиц, 20 % для ИП) от разницы между продажной ценой и стоимостью, указанной в декларации о доходах.
• НДС. Если продавец – плательщик НДС, то при реализации части помещения начисляется НДС (20 %).

Регистрация в Росреестре: пошаговый алгоритм

1. Подготовьте пакет документов (см. пункт 4).
2. Заполните электронную форму заявления через портал Госуслуги (gosuslugi.ru) или подайте бумажный документ в МФЦ.
3. Оплатите государственную пошлину (можно онлайн через банковскую карту).
4. Росреестр проверяет документы (обычно 5–10 рабочих дней). При необходимости могут запросить уточняющие сведения.
5. После подтверждения вы получаете выписку из ЕГРН для каждого из новых помещений.

Особенности при продаже одной из частей

Если после раздела вы планируете продать одно из полученных помещений, необходимо учесть:

• Наличие обременений (ипотека, арест, сервитут) – они переходят на новое помещение пропорционально.
• Соблюдение прав арендаторов. Если помещение было арендовано, то арендный договор может быть передан новому собственнику или расторгнут в соответствии с условиями договора.
• Уведомление коммунальных служб о смене собственника (водоснабжение, электроэнергия, газ).
• Подготовка документов о праве собственности (выписка из ЕГРН) и их передача покупателю.

Часто встречающиеся ошибки

1. Отсутствие технического плана. Без проекта, заверенного архитектором, регистрация невозможна.
2. Неправильный расчёт площади. Ошибки в акте измерения приводят к отказу в регистрации и увеличению налоговой базы.
3. Неучтённые инженерные сети. При разделении необходимо уточнить, как будут распределяться коммуникации (водопровод, электроснабжение, вентиляция).
4. Неуплата или недостача государственной пошлины. Влечёт возврат заявления и дополнительные расходы.
5. Игнорирование согласований. В некоторых зданиях (исторические, с особыми требованиями) требуется согласование с органами охраны наследия – без него процесс невозможен.

Раздел в натуре нежилого помещения – это сложный, но полностью управляемый процесс, требующий тщательной подготовки, соблюдения юридических требований и взаимодействия с несколькими госорганами. При правильном подходе вы получаете два самостоятельных объекта недвижимости, каждый со своим правом собственности, кадастровым номером и возможностью свободного оборота.

Совет эксперта: При планировании раздела рекомендуется привлечь квалифицированного юриста и лицензированного архитектора, чтобы избежать задержек и дополнительных расходов.

Статья подготовлена в соответствии с актуальными нормативными актами РФ на дату .