Новые правила 2026 года: почему единственное жильё теперь труднее изъять

С 1 января 2026 года вступили в силу поправки к закону «О несостоятельности (банкротстве)», которые существенно ужесточили условия изъятия единственного ипотечного жилья. Теперь кредитор или пристав не может обратить взыскание на квартиру, если:

• должник в процедуре банкротства но всё ещё готов платить ипотеку (подтверждает это письменным заявлением);
• общая площадь квартиры не превышает установленный регионом минимум (в среднем 18 м² на человека);
• жильё оформлено на несовершеннолетних детей или инвалидов I группы.

Это означает, что раздел такой квартиры между супругами при разводе становится ещё более деликатной задачей: нужно учитывать не только права второго супруга, но и интересы кредитора, а также новые гарантии должника.

Сценарии раздела ипотечной квартиры

Квартира в залоге у банка: кто платит после развода?

Юрист Фатима Карабашева в интервью газете «Известия» разъяснила три основных варианта:

1. Один из супругов забирает квартиру и долг.
   • Необходимо переоформить кредитный договор на себя (требует одобрения банка).
   • Второму супругу выплачивается компенсация за долю (если есть собственные средства) либо доля «замораживается» до полного погашения ипотеки.
2. Продаём квартиру и гасим ипотеку досрочно.
   • Подходит, когда рыночная цена выше остатка долга.
   • Остаток делится 50/50 (если брачный договор не предусматривает иное).
3. Оставляем объект в долевой собственности, но продолжаем платить вместе.
   • Оформляется дополнительное соглашение с банком о солидарной ответственности.
   • При просрочке банк может взыскивать долг с любого из бывших супругов в полном объёме.

Единственное жильё и банкротство одного из супругов

Если после развода один из бывших супругов признаёт себя банкротом, но хочет «держать» ипотеку, новые правила дают ему шанс сохранить квартиру. Обязательные условия:

• подтверждение готовности вносить ежемесячный платёж без просрочек;
• согласие другого супруга (собственника доли) не препятствовать выплате;
• отсутствие в квартире иных долгов (ЖКХ, налогов), которые могут стать основанием для реализации имущества.

Важно! Если кредит больше не обслуживается, банк подаёт в суд, и суд может отменить «защиту» единственного жилья, если докажет злоупотребление правами.

Алгоритм действий при разделе ипотечной квартиры

Чек-лист: 7 ошибок, которых стоит избежать

1. Не проверять реестр залогов. Возможно, квартира заложена не только по ипотеке, но и по другим кредитам.
2. Игнорировать нотариуса. Любое соглашение между супругами о разделе ипотеки должно быть нотариально удостоверено, иначе банк может не принять.
3. Забывать о налогах. Продажа раньше 3-5 лет влечёт НДФЛ 13 %, если не применить вычеты.
4. Не учитывать коммунальные долги. Они могут стать препятствием при продаже.
5. Отдавать квартиру «в одни руки» без оценки доли. Суд обязательно спросит, где деньги на компенсацию.
6. Считать, что банк «сам разберётся». Переоформление ипотеки — процесс длительный (до 2 месяцев).
7. Не прописывать порядок продажи при невозможности перевода кредита. В договоре раздела нужно указать, кто будет заниматься подбором покупателя, сроки и санкции за просрочку.

Ключевые выводы

Единственное ипотечное жильё теперь защищено сильнее, но это не отменяет необходимости решать вопрос между супругами.
Лучший способ избежать конфликтов — брачный договор ещё до покупки квартиры.
При споре всегда оценивайте целесообразность: иногда проще продать и поделить деньги, чем «тащить» ипотеку одному.
Любые договорённости фиксируйте письменно и у банка, и у нотариуса.

Контакты и полезные ресурсы

• Госуслуги — официальный сайт для получения сведений из ЕГРН gosuslugi.ru
• Федеральная нотариальная палата — образцы соглашений о разделе notariat.ru
• «Известия», цикл статей юриста Фатимы Карабашевой iz.ru/tag/fatima-karabasheva