Дата публикации: 20 апреля 2026 г.
Что такое «разбивка суммы» и с чем её едят?
Под «разбивкой суммы» обычно понимают любые способы уменьшения налоговой базы при продаже квартиры, комнаты, дома или доли. В 2026 году ФНС ежедневно выявляет до 300 схем по занижению цены в договоре. Чтобы не попасть в «чёрный список» налоговой и не потерять льготы, важно действовать строго в рамках закона.
Какой налог нужно заплатить в 2026 году?
- 13 % — базовая ставка НДФЛ для резидентов РФ (доход до 2,4 млн руб. в год);
- 15 % — повышенная ставка на доход, превышающий 2,4 млн руб. (вступила в силу с );
- 30 %, для нерезидентов.
Налог платится только с прибыли:
НДФЛ = (Цена продажи – Документальные расходы или Имущественный вычет) × Ставка %
Три законных способа «разбить» сумму
Имущественный вычет 1 000 000 руб.
Каждый налогоплательщик вправе уменьшить доход от продажи на 1 000 000 рублей. Если квартира в долевой собственности, вычет распределяется пропорционально долям.
Пример: ½ доли продаётся за 2 млн руб. Вычет = 500 000 руб. (½ от 1 млн). Налоговая база = 1,5 млн руб. НДФЛ = 195 000 руб.
Документальные расходы
Вычетом можно заменить реальные расходы на приобретение имущества: цена покупки, ипотечные проценты, ремонт (по договорам и чекам).
Когда выгодно:
- если покупали дороже 1 млн руб.;
- есть все документы (ДДУ, ДКП, акты, чеки, выписка из ЕГРН).
Пример: купили за 3,2 млн руб., продаём за 3,5 млн руб. Налог = (3,5 – 3,2) × 13 % = 39 000 руб. вместо 325 000 руб.
Вычет + расходы на каждую долю
Если продаёте квартиру, купленную в долях в разные годы, можно:
- применить вычет к долям, купленным раньше 3 лет;
- из расходов вычесть только «свою» часть цены;
- оформить договор купли-продажи по каждой доле отдельно (потребуется согласие остальных собственников).
Как не попасть под риски
Не занижайте цену в договоре
С 2025 года ФНС получает сведения о рыночной стоимости из Росреестра и ФГИС ЕГРН. Смягчающий коэффициент = 0,7. Если цена в договоре < 70 % от кадастровой, налог всё равно считают от 70 % (ст. 214.10 НК РФ).
Срок владения
Если объект получен:
- по наследству, дару, приватизации, 3 года;
- по ДДУ или вторичке — 5 лет.
После истечения срока налога нет.
Используйте материнский капитал
Если при покупке вы использовали материнский капитал, сумма субсидии не входит в расходы, но вы можете вычесть фактические затраты, оплаченные из собственных средств.
Пошаговая инструкция по минимизации НДФЛ
- Анализируем срок владения. Если больше 3/5 лет — ничего платить не нужно.
- Собираем документы:
- договор купли-продажи 2021 г.;
- акт приёма-передачи, чеки на ремонт;
- ипотечный договор, справка о процентах.
- Выбираем способ: вычет 1 млн или реальные расходы.
- Заполняем 3-НДФЛ (до 30 апреля 2027 г. за сделку 2026 г.).
- Оплачиваем налог (до 15 июля 2027 г.).
Что изменилось в 2026 году
- Отмена льгот на «единый налоговый вычет» для дольщиков — теперь только документальные расходы или 1 млн руб.
- Автоматическая отправка сведений о сделке из МФЦ в ФНС, риск получить «письмо счастья».
- Новые правила для иностранцев: нерезиденты могут снизить ставку до 13 % при получении статуса резидента до конца календарного года.
Калькулятор быстрых решений
Ситуация: купили 2-комнатную квартиру за 4,3 млн руб. в 2022 году, продаём за 5,1 млн руб. в 2026 году. Нижняя кадастровая = 4,8 млн руб.
| Способ | Налоговая база | НДФЛ |
|---|---|---|
| Вычет 1 млн | 5,1 – 1,0 = 4,1 млн | 533 000 руб. |
| Реальные расходы | 5,1 – 4,3 = 0,8 млн | 104 000 руб. |
Выгода при выборе расходов: 429 000 руб.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли оформить две сделки — сначала дар, потом продажу?
Нет. Дарение между близкими родственниками освобождает от НДФЛ, но при последующей продаже налог посчитают от рыночной цены на момент дарения. Срок владения отсчитывается с даты дарения.
Что будет, если указать 1 руб. в договоре?
ФНС автоматически пересчитает налог из 70 % кадастровой стоимости. Дополнительно — штраф 20 % от скрытого налога.
Как оформить вычет при покупке и продаже в одном году?
Возможно взаимное зачёт: купили за 3 млн, продали за 2,8 млн. База = 2,8 – 3 = –0,2 млн → налог 0 руб. Подайте 3-НДФЛ и заявление на зачёт.
Законная «разбивка суммы» при продаже недвижимости в 2026 году — это не хитроумная схема, а внимательное применение двух инструментов: имущественного вычета 1 млн руб. или документальных расходов. Проверьте срок владения, соберите чеки и договоры, выберите наиболее выгодный способ, и вы сохраните десятки, а иногда и сотни тысяч рублей без конфликта с законом.
Информация актуальна на . Перед принятием решений проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом.