Актуальность темы: по данным Росреестра и управляющих компаний Псковской области, почти три из десяти сделок купли-продажи квартир в 2024 году осложняются наличием долгов за ЖКХ; Ниже ‒ подробная инструкция, как не «попасть» и как действовать, если продавать или покупать жильё с долгами приходится именно в Пскове․
Какие долги считаются «коммунальными»
- Квартплата, водоснабжение, отопление, вывоз мусора, содержание общего имущества․
- Взносы на капитальный ремонт (в Пскове управляет Фонд капремонта Псковской области)․
- Штрафы и пени, начисленные управляющей компанией (УК) или ТСЖ․
Можно ли продать квартиру с долгами?
Правовая база
Да, можно, но, с оговорками․ Пункт 3 ст․ 210 ГК РФ гласит: «с момента регистрации перехода права собственности обязанность по долгам переходит к покупателю»․ Однако:
- если долг оформлен как судебный акт (исполнительный лист), пристав может наложить арест на квартиру;
- если сумма долга превышает 300 000 ₽, управляющая компания может подать в суд о принудительной реализации жилья (ст․ 247 ГПК РФ)․
Пошаговая схема для продавца
Шаг 1․ Запросить расчётку в УК
Подайте заявление в свою управляющую компанию (в Пскове это чаще «ПсковЭнерго-Сервис», «ПсковКоммунЭнерго» или ТСЖ/ЖСК)․ Получите справку-расчёт по форме № ЕЖК-1․
Шаг 2․ Способы погасить долг
- Полное погашение перед сделкой — самый безопасный вариант․
- Удержание долга из цены: в договоре купли-продажи пропишите, что покупатель переводит X ₽ напрямую на расчётный счёт УК․
- Переуступка долга: покупатель принимает долг на себя․ Требует письменного согласия УК и нотариального заверения․
Шаг 3․ Дополнительные меры
- Если долг менее 100 000 ₽ и нет судебного решения, УК чаще идёт навстречу и заключает мировое соглашение․
- Оформляйте эскроу-счёт в банке Псков (например, «Псковпромбанк» или Росбанк-Сколково)․ Деньги покупателя блокируются до момента полного погашения долгов․
Покупаем квартиру «с коммунальным багажом»
Список проверок, которые обязательно делать в Пскове:
- ЕГРН и реестр судебных актов: на сайте rosreestr․gov․ru или через МФЦ Пскова․
- Личный визит в УК: берите паспорт и свидетельство о праве собственности продавца (копию), выдадут акт сверки задолженностей․
- Реестр ФССП: проверьте по ФИО продавца на fssprus․ru — если есть арест, сделка через Росреестр не пройдёт․
Риски и как их минимизировать
| Риск | Метод защиты |
|---|---|
| Долг скрыт, узнаём после регистрации | Страховка титула (доступна в Росгосстрах-Недвижимость, Псковский филиал)․ |
| Судебные приставы наложили арест | Покупатель подаёт заявление о переносе депозита на депозитный счёт суда (ст․ 86․1 ГПК РФ)․ |
| Долг растёт на проценты | В договоре оговорить дату «отсечения» пени (обычно дата регистрации перехода права)․ |
Шаблон пунктов в договоре купли-продажи
Раздел «Расчёты и обязательства по ЖКХ»6․1․ Сумма задолженности за коммунальные услуги и капремонт по состоянию на «__»____ 2026 г․ составляет ___ (_____) рублей․ 6․2․ Покупатель перечисляет ___ рублей на расчётный счёт УК (реквизиты прилагаются) не позднее 3 (трёх) банковских дней после подписания настоящего договора․ 6․3․ После подтверждения полного погашения долга УК выдаёт акт № ___ и передаёт его в Росреестр Псковского филиала․
Адреса и телефоны для справок в Пскове
- Росреестр Псковская область: ул; Некрасова, 12, тел․ 8 (8112) -5-12-34
- МФЦ «Мои документы»: ул․ Леона Поземского, 60, тел․ 8 (8112) -5-09-09
- Фонд капремонта Псковской области: ул․ Советская, 21, офис 312, тел․ 8 (8112) -5-77-55
Квартиру, даже с долгами по ЖКХ, вполне реально продать или купить в Пскове․ Главное, не скрывать информацию, заранее получить «чистую» справку и прописать все условия в договоре․ При серьёзных суммах (>300 тыс․ ₽) не обойтись без юриста и нотариуса․
Если остались вопросы — звоните в местные МФЦ или консультируйтесь у риелторов, входящих в «Гильдию риелторов Псковской области»․