20 апреля 2026 г. Сделка с недвижимостью может быть расторгнута по инициативе одной из сторон, но что делать, если квартира оказалась общим совместным имуществом супругов? Требуется ли согласие мужа/жены на расторжение договора купли-продажи и какие последствия ждут участников, если этого согласия нет? Разбираемся по пунктам.

Когда имущество считается «общим совместным»

Статья 34 СК РФ устанавливает: всё, что куплено в браке, является общим имуществом супругов, даже если квартира записана на одного из них в ЕГРН. Исключения:

• имущество, полученное по дарению или наследству;
• вещи индивидуального пользования (одежда, обувь);
• активы, за которые заплатили личные деньги одного супруга (при наличии брачного договора).

Если недвижимость попадает под категорию «общей», любое отчуждение, включая расторжение договора купли-продажи, затрагивает интересы второго супруга.

Требуется ли нотариальное согласие на расторжение договора?

До г.

Да, согласие было обязательным и подавалось в Росреестр. Без него регистрация перехода права приостанавливалась.

После г.

Формального требования нет: п. 2 ст. 131 Закона о гос. регистрации прав (в ред. ФЗ-218) снял обязанность предоставлять согласие в орган Росреестра.
Важно: это не означает, что супруг «лишен права голоса». Его можно восстановить через суд (ст. 35 СК РФ).

Судебная практика: можно ли расторгнуть договор без супруга?

Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума № 15 (2012) + разъяснения от 2024 г.:

1. Договор, заключённый без согласия супруга, может быть признан недействительным по требованию второго супруга, если покупатель знал или должен был знать о браке и отсутствии согласия.
2. Суд не обязан расторгать договор, если после развода прошёл срок исковой давности (3 года) или имущество уже было разделено.
3. Если квартира была продана «одним из бывших супругов после развода», нормы СК РФ о необходимости согласия не применяются (судебный акт от 2024 г.).

Что делать, если супруг отказывается расторгать договор?

Вариант А: обоюдное согласие

Стороны подписывают соглашение о расторжении ДКП и подают его в Росреестр. Супруг, чьи права затронуты, даёт нотариальное согласие или присутствует при подписании.

Вариант Б: спор в суде

• Подать иск подаёт тот, чьи права нарушены (второй супруг или покупатель).
• Нужно доказать: факт брака на момент сделки, отсутствие согласия, знание покупателя о браке.
• Срок исковой давности, 3 года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Пошаговая инструкция: как оформить согласие на расторжение

1. Проверьте статус имущества в ЕГРН (выписка о правах).
2. Уточните брачные отношения: если брак расторгнут, убедитесь, что имущество не было разделено судом или соглашением.
3. Посетите нотариуса с паспортами, свидетельством о браке/разводе, договором купли-продажи.
4. Нотариус оформляет:
   • нотариальное согласие на расторжение, или
   • отказ от согласия с указанием причин.
5. Передайте документы в Росреестр или МФЦ для регистрации расторжения.

Шаблон нотариального согласия (упрощённый)

Я, [ФИО супруга], паспорт [серия/номер], выдан [кем, когда], 
являюсь супругом(ой) [ФИО продавца], проживающим(ей) по адресу: [адрес].
Настоящим подтверждаю своё согласие на расторжение договора купли-продажи 
от [дата договора], зарегистрированного в ЕГРН под № [номер], 
в отношении квартиры по адресу: [адрес объекта].
Согласие дано добровольно, без давления и принуждения.
Подпись: ___________ /ФИО/ Дата: ___________

Частые ошибки и риски

• ✓ Проверьте, когда квартира была куплена и в браке ли продавец.
• ✓ Если брак сохраняется — обязательно получите нотариальное согласие супруга на расторжение.
• ✓ После развода убедитесь в отсутствии неразделённого имущества.
• ✓ При споре, готовьтесь к суду, собирайте доказательства добросовестности.

Важно: даже если формальное согласие в Росреестр не подаётся, пренебрежение правами второго супруга может привести к аннулированию сделки и финансовым потерям для всех участников.