Важно: статья написана с учётом актуального законодательства РФ (ГК РФ, Федеральный закон № 129‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») и практики Росреестра на 2026 год.

Почему регистрация расторжения важна?

Договор аренды недвижимости, заключённый на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Запись об аренде появляется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Пока запись остаётся в реестре, арендатор не может:

• получить ипотеку или иные обременения на объект;
• прийти в право собственности на объект в случае прекращения аренды;
• получить правоустанавливающие документы без отметки об окончании аренды.

Поэтому согласие сторон о расторжении договора должно быть зарегистрировано в Росреестре одновременно с удалением записи об аренде из ЕГРН.

Правовые основы

Ключевые нормативные акты:

1. Гражданский кодекс РФ (статьи 619‑624) – порядок досрочного расторжения аренды.
2. Федеральный закон № 129‑ФЗ от  г. «О государственной регистрации недвижимости» – регистрация договоров и их прекращения.
3. Постановление Правительства РФ № 527 от  г. – порядок уплаты госпошлины за регистрацию сделок с недвижимостью.

Кому и когда необходимо регистрировать расторжение?

Регистрация обязательна, если:

• Договор аренды был зарегистрирован в Росреестре (обычно срок аренды ≥ 1 год).
• В договоре указано, что его прекращение подлежит регистрации (по умолчанию – да).
• Стороны хотят снять обременение с недвижимости в ЕГРН.

Если договор был заключён устно или срок аренды менее одного года и регистрация не требовалась, то согласие о расторжении не требует государственной регистрации.

Способы расторжения договора

4.1 По обоюдному согласию сторон

Самый простой и быстрый путь – оформить соглашение о расторжении в письменной форме и подать его в Росреестр.

4.2 Одностороннее расторжение

Возможен, если:

• В договоре предусмотрен такой порядок (например, в случае неуплаты арендной платы более чем два раза подряд).
• Существует законный повод (неисполнение обязательств арендодателем, изъятие имущества и т.п.).

Одностороннее расторжение также подлежит регистрации, но к нему требуется документальное подтверждение причин (уведомление, акт, судебное решение).

4.3 Расторжение через суд

Если стороны не могут договориться, арендатор или арендодатель может обратиться в суд. После вынесения решения судом, его необходимо подать в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Пошаговый алгоритм регистрации расторжения

1. Подготовка соглашения о расторжении:
   • Текст должен соответствовать форме, в которой заключался исходный договор (письменно).
   • Указать полные реквизиты сторон, объект недвижимости (кадастровый номер), дату заключения оригинального договора и дату расторжения.
   • Определить порядок расчётов (выплата неустойки, возврат залога и т.д.).
   • Подписать документ обеими сторонами, заверить у нотариуса (необязательно, но рекомендуется).
2. Сбор пакета документов (перечень может немного отличаться в зависимости от региона):
   • Заявление о регистрации прекращения договора (форма РО-4).
   • Соглашение о расторжении (двух экземпляра).
   • Копия оригинального договора аренды, зарегистрированного в Росреестре.
   • Документы, подтверждающие право собственности на объект (выписка из ЕГРН).
   • Квитанция об уплате госпошлины (см. пункт 6).
   • Если договор был нотариально заверен – оригинал и копия нотариального акта.
3. Подача заявления в Росреестр:
   • Лично в МФЦ/Росреестр, через МФЦ «Е‑Госуслуги», или онлайн через портал rosreestr.gov.ru.
   • Получаете расписку о приёме документов (номер и дата регистрации).
4. Ожидание регистрации: обычно 5‑10 рабочих дней (в некоторых регионах – до 30 дней).
5. Получение выписки из ЕГРН с отметкой об отмене обременения аренды.

Госпошлина за регистрацию расторжения

Ставка госпошлины зависит от стоимости объекта недвижимости:

Оплата производится банковским переводом, через терминалы оплаты или онлайн‑кассу. После оплаты сохраняйте квитанцию – её потребуется приложить к заявлению;

Типовые ошибки и подводные камни

• Отсутствие письменной формы. Даже если в договоре была устная договорённость, для регистрации требуется письменный документ.
• Неполный пакет документов. Недостаток хотя бы одного из перечисленных пунктов приводит к возврату заявления.
• Неправильный кадастровый номер. Ошибки в кадастре – типичная причина отказа в регистрации.
• Неуплата госпошлины. Платёж считается выполненным только после зачисления на счёт Росреестра.
• Сроки уведомления. По закону арендодатель (или арендатор) обязан предупредить другую сторону за 30 дней до одностороннего расторжения, если иное не указано в договоре.

Образец соглашения о расторжении договора аренды

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

г. ____________ "__" ___________ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
____________ (наименование/ФИО), в лице ____________, действующего на основании ____________, именуемый в дальнейшем "Арендодатель",
____________ (наименование/ФИО), в лице ____________, действующего на основании ____________, именуемый в дальнейшем "Арендатор",

в соответствии со статьей 619 ГК РФ и Федеральным законом № 129‑ФЗ, заключили настоящее Соглашение о расторжении Договора аренды № ____ от "__" ___________ 20__ г., заключенного в отношении недвижимости, расположенной по адресу: ____________, кадастровый номер ____________.

Договор аренды считается расторгнутым с "__" ___________ 2026 г.
Арендатор обязуется:
 а) уплатить арендодателю неустойку в размере ________ руб. (при наличии);
 б) вернуть арендованное имущество в состоянии, соответствующем нормальному износу.
Арендодатель обязуется:
 а) возвратить арендатору депозит в размере ________ руб. в течение 10 (десяти) банковских дней с даты расторжения;
 б) предоставить подтверждающие документы о снятии записи об аренде из ЕГРН.
Стороны подтверждают, что взаимных претензий друг к другу не имеют.
Настоящее Соглашение подписано в двух экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.
Подписи сторон:

_____________________/Арендодатель

_____________________/Арендатор

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

9.1 Нужно ли платить госпошлину, если договор расторгается по соглашению сторон?

Да. По статье 63.1 Федерального закона № 129‑ФЗ государственная регистрация любой сделки, в т.ч. прекращения аренды, облагается госпошлиной.

9.2 Можно ли расторгнуть договор без регистрации, если срок аренды меньше года?

Если договор не подлежал обязательной регистрации (срок менее года и договор не был внесён в ЕГРН), то регистрация расторжения не требуется. Достаточно оформить письменное соглашение.

9.3 Как долго сохраняются записи об аренде в ЕГРН после регистрации расторжения?

Запись об аренде удаляется в течение 5‑10 рабочих дней после внесения изменений в реестр. В онлайн‑выписке изменения видны сразу после обновления данных.

9.4 Что делать, если Росреестр отказал в регистрации?

Получите письменный отказ, устраните указанные недостатки (например, исправьте кадастровый номер, доплатите госпошлину) и подайте заявление повторно. При необходимости можно обжаловать решение в суде.

9.5 Можно ли оформить расторжение через нотариуса без обращения в Росреестр?

Нотариальное заверение только подтверждает подлинность подписи. Чтобы снять обременение с недвижимости, всё равно требуется регистрация в Росреестре.

Расторжение договора аренды, зарегистрированного в Росреестре, – процесс, требующий чёткого соблюдения юридических формальностей. Ключевые шаги: подготовка письменного соглашения, сбор полного пакета документов, уплата госпошлины и подача заявления в Росреестр. При правильном подходе запись об аренде будет удалена из ЕГРН без лишних задержек и дополнительных расходов.

Если у вас возникли сомнения или нужны консультации по конкретному случаю, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на недвижимости.