Актуально на 19 апреля 2026 г.
Что считается «неотъемлемыми улучшениями»
- Косметический и капитальный ремонт: выравнивание стен, заливка стяжки, штукатурка, покраска, оклейка обоями.
- Инженерные системы: замена электрики, сантехники, отопления, установка тёплых полов, кондиционеров.
- Конструктивные доработки: снос/установка перегородок, увеличение проёмов, объединение лоджии с комнатой.
- Встроенная мебель и техника: кухонные гарнитуры, шкафы-купе, духовые шкафы, варочные панели, если они физически не могут быть демонтированы без ущерба для помещения.
Важно! То, что можно вынести без повреждений (например, светильники, бытовую технику «навесного» типа), считается отделимым имуществом и оформляется отдельно.
Зачем нужна отдельная расписка
- Разделение цены. Позволяет указать в ДКП заниженную цену, а остаток — за «улучшения». Формально снижает НДФЛ продавца, но рискует быть оспорено налоговой (см. раздел 6).
- Защита покупателя. Если после сделки выяснится, что улучшений нет или они испорчены, расписка + акт приёма-передачи служат доказательством в суде.
- Учёт в будущем. При перепродаже вы сможете включить стоимость улучшений в расходы и уменьшить налогооблагаемую базу.
Отличия при продаже частной и муниципальной квартиры
| Вид квартиры | Особенности |
|---|---|
| Частная собственность | Стороны свободно договариваются, расписка — необязательный, но желательный документ. |
| Муниципальная | Требуется согласование с администрацией/Фондом имущества. Улучшения обычно передаются бесплатно, поэтому расписка нужна лишь для внутреннего учёта продавца. |
Форма и обязательные реквизиты расписки
Законодательно утверждённой формы нет. Документ пишется от руки или печатается, но обязательно подписывается обеими сторонами.
Структура
- Дата и место составления (город, регион).
- Паспортные данные и адреса регистрации обеих сторон.
- Подробное описание неотъемлемых улучшений (можно с приложением фото/актов);
- Стоимость каждого вида работ/материалов и итоговая сумма.
- Фраза-«расписка в получении»: «Получил(а) ___ рублей в счёт оплаты перечисленных улучшений».
- Указание, что сумма включена/не включена в договор купли-продажи №____ от «___».
- Подписи сторон и расшифровки.
Образец
Расписка г. Москва, 19 апреля 2026 г. Я, Иванов Иван Иванович, паспорт 45 23 567890, выдан ОВД «Тверской» , прож.: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 5, кв. 10, получил(а) от Петровой Анны Сергеевны, паспорт 77 89 123456, выдан ОВД «Басманный» , прож.: 123456, г. Москва, ул. Сосновая, д. 7, кв. 15, денежные средства в размере 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, являющиеся оплатой за неотъемлемые улучшения квартиры №15, дома 7 по ул. Сосновая, включающие: - капитальный ремонт стен и потолков (штукатурка, покраска); - замена электропроводки (медный кабель ВВГнг-LS 3×2,5 мм²); - замена сантехники (радиаторы отопления «Rifar», смесители «Grohe»); - встроенная кухня «Nolte» с техникой (духовой шкаф, варочная панель, вытяжка). Сумма включена в цену квартиры по договору купли-продажи № ДКП-15/04-2026 от 19 апреля 2026 г. Подпись получателя: ______________ /Иванов И.И./ Подпись передающего: ____________ /Петрова А.С./
Как не попасть в суд: практические советы
- Снимите объект на видео перед подписанием акта приёма-передачи.
- Составьте акт с перечнем всех улучшений и их состояния.
- Храните чеки и сметы на материалы (пригодятся при налоговой проверке).
- Указывайте рыночную цену в расписке и не занижайте более чем на 10–15 % от фактической.
Налоги: что грозит за «серую» схему
С 1 января 2025 г. Росреестр и ФНС автоматически сверяют данные ЕГРН и контрактов. Если:
- Цена в ДКП = 6 млн руб.,
- А фактически передано 13 млн руб. (7 млн — «улучшения»),
то налоговая может:
- начислить НДФЛ 13 % на скрытую часть (7 млн × 13 % = 910 тыс. руб.);
- применить штраф 20 % от неуплаченной суммы;
- возбудить дело по ст. 198 УК РФ при сумме долга более 2,7 млн руб.
Чек-лист перед сделкой
- Проверить ЕГРН: нет ли обременений на квартиру.
- Согласовать перечень улучшений и их стоимость.
- Заверить расписку у нотариуса (по желанию) — +1 500–3 000 руб., но 100 % защита от фальсификации.
- Подписать акт приёма-передачи и приложить фото/видеосъёмку.
- Сохранить все документы минимум 3 года (срок исковой давности по гражданским делам).
Расписка за неотъемлемые улучшения — не замена договору, а дополнительный инструмент фиксации договорённостей. При правильном оформлении она защищает обе стороны и снижает риски споров. Однако попытка «открутить» налоги через необоснованное завышение стоимости улучшений в 2026 г. может привести к серьёзным санкциям.С любыми вопросами по конкретной сделке обращайтесь к квалифицированному юристу или нотариусу.